何为小产权房呢能正常买卖么，有什么危险-2024深圳小产权房信息

随着社会的进步，人们生活水平的提高。改善居住环境已经成为越来越多的人的选择，市场上的房屋类型也越来越多。看得我们眼花缭乱，小产权房是特殊的一种，意味着什么？那么什么是小产权房呢？可以正常买卖吗？下面小编就给大家详细解答一下，看看小产权房有哪些危害。

小产权房屋是指在农村集体土地上建造的、不缴纳土地出让金等费用的房屋。产权证不是国家房屋管理部门颁发的，而是由乡镇政府或村政府颁发的，又称“乡产权房”。 “小产权房”并不是一个法律概念，而是人们在社会实践中形成的约定俗称。此类房屋没有国家颁发的土地使用证和预售许可证，购房合同也不会在国土房屋管理局备案。所谓产权证书并不是真正合法有效的产权证书。

根据法律

中国实行国有土地所有制和集体土地所有制二元制度。根据《中华人民共和国土地管理法》，农村宅基地属于集体所有，村民只有宅基地使用权。农民向城镇居民出售房屋不受法律承认和保护，即不能办理土地。使用证、房产证、契税证等合法手续。因此，小产权房不能转让或出售给非团体成员的第三方，只能在团体成员内部转让、置换。

有国家颁发产权证的房屋称为“大产权房”，没有国家颁发产权证的房屋称为“小产权房”。大产权房和小产权房的纠纷，不是房屋所有权的纠纷，而是土地使用权的纠纷。小产权主要有以下三种解释：

1、对于开发商的产权，开发商的产权称为大产权，购房者的产权称为小产权。这是因为购房者的产权与开发商的一项产权是分开的。

2、按照房屋再过户时是否需要缴纳土地出让金来区分。不需要缴纳土地出让金的称为大产权，需要缴纳土地出让金的称为小产权。按照这个解释，普通商品房是大产权住房，经济适用住房是小产权住房。

3、以产权证书的颁发机关区分。国家颁发的产权证书称为大产权，而国家不颁发产权证书。乡镇政府颁发的凭证称为小产权证，又称乡产权证。不构成真正的合法财产权。

前两种解释中所解释的小产权是合法的，只要全额支付购买价款，或者转让时缴纳土地出让金，就可以自由买卖，法律规定是比较清楚。但第三种解释中所解释的小产权的法律性质颇有争议，不可能获得真正法律意义上的产权证书。

“小产权房”有两种类型：一类是建在集体建设用地上的房屋，即建在“宅基地”上的房屋，只属于农村集体所有，其他村的农民也可以拥有。买不到；一是在集体企业用地或者占用耕地上违法修建房屋。

原因

1、城市房价过高：我国许多大中城市的房价居高不下，是小产权房诞生的重要原因之一。由于我国经济社会发展不平衡，几个大城市的房价长期快速上涨，远远超过当时当地普通职工的收入水平。与此同时，政府建设的保障性住房和廉租住房也无法满足这些住房需求。小产权房有大量现实的购房者。

2、擦边球空间：根据法律规定，农民可以经营自己的宅基地和农村集体所有的集体建设用地，农民自建的房屋也可以进行交易。正是由于政策、法律存在诸多模糊性，导致各地小产权房建设泛滥，给小产权房在合法与非法之间留下了空间。

3、农地制度不合理：小产权房是农民在其集体所有的集体建设用地、宅基地上集体建设的财产，不需要缴纳类似开发商交给政府的土地使用权出让金即可获得土地（包括政府征收农民集体土地支付的征地费）；由村集体主导开发，节省了市政建设费和基础设施配套费等成本。在这一发展过程中，农民集体出售小产权房的收入高于政府征用土地的补偿金额。

购买风险

（一）法律效力

“小产权房”买卖合同的效力原则上一般认定为无效。但它也区分了不同的情况：

乡镇内农村集体经济组织成员之间买卖农村房屋的，房屋买卖合同有效。

向乡镇以外的人出售房屋，经有关组织和部门批准的，合同有效。

向乡镇以外的人出售房屋，未经有关组织和部门批准，合同未实际履行或者买受人未实际居住、使用房屋的，合同无效。

（二）房地产转让

“小产权房”无法取得正式的房产证，不构成真正的合法产权。也就是说，小产权房只有使用权，没有所有权。

小产权房屋（2张）根据《中华人民共和国土地管理法》规定，小产权房屋不得转让或者出售给非集体成员的第三方，即，购买后不能合法转让和转让。同时，对房屋的保值和升值也有一定的影响。

（三）政策风险

购买在建小产权房时，购房者与开发商签订合同并支付房款后，如果有关部门对乡镇产权房建设项目进行整改，部分项目可能会暂停甚至被迫被拆除。购房者将面临拿不到房、无法及时收回房款的尴尬境地。

（四）缺乏监管