小产权房558中房报记者 翁晓琳丨深圳报道
粤港澳大湾区的概念下，深圳、东莞、惠州三地的联系更为紧密。过去5年，东莞、惠州抢占了大部分的深圳客购买力，但是随着东莞限购，惠州不限购的优势显现，深圳客外溢的购买力逐渐向惠州转移，而东莞本科购买力也异军突起。深圳楼市依旧经历着严厉调控，二手房市场新推出的“三价合一”有效打击了炒房客。
深莞“三价合一”
引发市场波澜
深圳持续加大调控力度，新房均价已经连续18个月下跌，高价盘限价入市。与此同时，深圳成交火热的二手房也受到了监管。3月28日，中国人民银行深圳中心支行、深圳市银监局、深圳市规划和国土资源委员会（以下简称深圳市规土委）联合发文，要求深圳的二手成交三价合一，即房屋真实成交价、网签备案合同价(过户价)、银行贷款评估价一致，为了规避各类虚高报价做低价格的做法，压缩“阴阳合同”生存空间，降低金融风险，打击炒房客。
“我们认为市场是有泡沫的，新房的价格仍然会受到管制，这是一个去泡沫的过程，对于市场而言，干预是有必要的。利空政策仍然会不断出现，影响市场的交易气氛。2018年深圳二手住宅市场的活跃度仍将保持平稳与缓升的态势。”深圳房地产中介协会研究总监徐枫表示。
在这之前，东莞已经率先开展了“三价合一”，首套房贷利率也从10%普遍上浮至20%以上，部分银行甚至对二手房停贷。在这情况下，一季度东莞新增供应86.2万平方米，同比2017年一季度下跌17%，环比2017年四季度下跌68%，沙井村委房，供应偏紧。截至3月31日，东莞一手住宅库存面积385万平方米，按照近6个月库存消化速度，去库存时间大概为10个月，库存压力较小。
即便2017年惠州楼市在调控下一片向好，2018年惠州市政府依然要坚定不移继续调控。因为作为深圳附近唯一一个不限购的城市，惠州承接了大量外溢的深圳购买力。据统计，2018年3月，惠州全市一手住宅库存7.7万套，库存剩余6.7个月，库存较为紧张。
惠州市副市长林洪就指出，“对于各个区域实行差异化的调控举措，因城因域施策，有保有压，实现市场总体供需的平衡发展。对于临深或临广州临东莞等库存较低、需求旺盛、房源相对紧张的区域，松岗小产权房，要积极组织房源入市，尽量满足购房需求，平抑房价的上涨。而对于一些库存反弹、房源过剩的区域，则需优化上市节奏，确保市场在总量和总体上实现供需平衡。”
深圳：
一二手房价倒挂背后暗潮汹涌
深圳对于楼市严厉调控依旧没有放松，导致了一季度全市仅2个住宅项目拿到预售证，新增房源量较少，故全市成交环比四季度有较大幅度下跌。2018年一季度，深圳一手住宅成交5601套，同比上涨71.86%，环比下跌34.74%；成交面积为56.32万平方米，同比上涨67.44%，环比下跌34.68%；成交均价为54214元/平方米，同比下跌1.15%，环比微跌0.11%。
而深圳新房、二手房倒挂严重，由此是此前因为“三价合一”即将落地的消息传出，更是刺激了深圳二手房市场。2018年一季度，深圳二手住宅成交15015套，同比上涨52.82%；成交面积为124.95万平方米，同比上涨47.92%；成交均价为5.48万元/平方米，同比微涨2.8%，环比微涨1.85%。
乐有家研究中心指出，2016年出台的“104新政”，对2017年一季度造成不小的影响，而经过一年多的缓冲，如今新房市场已经稍显回暖，故同比出现超7成的增幅。而深圳二手住宅成交虽较去年四季度有下跌，但因2月春节假期无法过户的特殊原因，下跌属于正常现象。反观同比，今年一季度二手住宅成交量大幅度上涨，可见2018年二手市场相较2017年有了较明显的回暖。
东莞：
成交最热已不是临深区域
数据显示，2018年一季度东莞一手住宅成交8989套，同比2017年一季度下跌0.81%，下跌幅度不大。东莞自2017年4月实行限购以来，经过几个月的政策消化，目前整体成交平稳，恢复到政策前大致水平。2017年年底东莞新房迎来一波好市场，四季度合计成交16064套，2018年第一季度环比2017年四季度下跌44.4%。
值得注意的是，东莞实行限购以来，商业成交量有所上涨，据乐有家研究中心数据显示，2018年一季度东莞商业成交量环比2017年一季度上涨12.97%，东莞的公寓很受欢迎。
另外，东莞房价整体呈平稳上涨趋势，2018年一季度同比2017年一季度上涨6.81%，环比2017年四季度上涨0.38%，整体平稳。
而东莞成交最热的镇区已经不是最靠近深圳的区域，而是石碣镇。乐有家研究中心指出，石碣镇自从被划分到城区片区后，因价格便宜，距离城区较近，承接了不少城区片区的外溢需求，这也说明东莞的热门镇区不再仅仅集中于临深片区，之前一些价格低洼的镇区开始受到关注，东莞新房市场出现分化。
惠州：
成大湾区楼市最热区域
不限购的惠州依旧是深圳客最爱购房的城市。2018年第一季度惠州一手住宅成交超3.6万套，环比2017年第四季度成交量下跌5.35%，同比2017年第一季度增长133.42%。
从各镇区成交量来看，2018年第一季度中大亚湾一手住宅成交占近3成，达到了10029套，同比大涨118.6%，继续荣获各镇区成交榜首。作为最靠近深圳的区域，大亚湾从2015年以来就不断吸引着深圳买家的进入。排名第二的也是靠近深圳的惠阳区，成交了8668套，同比上升224.4%；
成交均价在坚持“房住不炒”的理念下，惠州市政府严格控制房价，整体成交均价较为平稳，博罗近一年成交较为火热，价格涨幅较多。
今年一季度，惠州一手住宅成交均价为11040元/平方米，环比小幅上涨了2.3%。大亚湾依然是惠州房价最高的区域，达到了13201元/平方米，但是因为房管局限价原因，控制了大亚湾房价的上涨。
乐有家研究中心指出，随着“环大亚湾区”规划的进一步推进、深圳客外溢需求的不断增长，预计未来大亚湾区成交将愈发火热，紧邻大亚湾的惠阳表现同样出色。粤港澳大湾区建设正在紧密推进，在珠三角地区各市严格执行限购限贷政策下，惠州的关注度较高。而今年的惠州市“两会”释放出惠州交通大动作的系列信号，预计后续深圳、广州等通往惠州的轨道交通将进一步完善，惠州将进一步承载深圳客外溢的需求。
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（责任编辑：刘伟 HF113）
