2021深圳小产权房信息平台_深圳村委统建楼_深圳小产权房买卖网传闻虚虚实实，但是可以肯定的是，借助近日获批的《深圳市综合配套改革总体方案》(以下简称《方案》)这把“尚方宝剑”，深圳正试图在土地管理制度和特区扩版等方面探索变革，，以尽快盘活存量土地，这不仅能增加深圳产业升级的砝码，也增加其城市竞争力。
土地变革尚存法制难题
“经济总量相当于国内的一个中等省份，但是，土地资源只有沿海同级别城市1/3到1/6的规模，这是深圳的骄傲，也是深圳的尴尬。”深圳综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁接受本报采访时说。他认为，正是因为土地资源紧缺已经成为制约深圳发展的主要问题，才逼迫着深圳率先探索土地管理制度改革。
5月26日公布的《深圳市综合配套改革总体方案》使得深圳喊了很久的土地管理制度改革有了新期望。该方案指出，将建立全方位的土地资产市场，令土地资源有效流转和优化配置，加快包括工业楼宇在内的房地产流转。创新产业用地模式，合理控制土地开发强度，实行产业用地出让年期弹性化，探索产业用地租售并举的多元化供应方式；立法保护生态用地和基本农田，探索建立保护补偿机制；加快解决土地房产历史遗留问题，努力探索现代都市农业发展和农村城市化地区发展的新途径、新方法。
宋丁表示，其实在创新产业用地模式上，去年出台的《深圳市工业区升级改造总体规划纲要(20072020)》等城市二次开发的八大土地新政，已采取“政策松绑”、“审批提速”、“空间挖潜”、“产业集聚”等多种手段，帮助企业解决发展用地问题。
另外，此前不久出台的《深圳市贯彻落实<珠江三角洲地区改革发展规划纲要(2008～2020年)>工作方案》透露，将从土地有偿使用制度、建设用地使用权分层设立与出让、不同用途建设用地控制标准、“四旧”改造、土地收益调节机制等方面着手，研究提出有效整合、集约利用和合理调控土地管理体制的总体思路和政策措施。
“土地管理制度改革虽然是深圳必然选择的方向，但是面临法制和法治两大难题，比如物业税、小产权房国家层面尚缺乏明确的法制，同时，也缺乏强硬的执行 力 ，希 望 不 是‘ 雷 声 大 雨 点小’。”宋丁说。
扩大版图计划有三年
在物业税、小产权房、特区版图几大变革“关键词”中，能最先实现的或许是特区版图的扩大。特区版图扩大后，深圳特区总面积将由395平方公里扩容为1948平方公里，差不多是整个香港面积(1103平方公里)的近两倍。
“一道铁丝网把深圳分成两半，这在全中国以至全世界的大城市中或许是绝无仅有的，经济特区被压成一个长条，从罗湖口岸到布吉检查站，距离只有6公里。”国信证券经济研究所一位研究人士说。他表示，深圳特区面积不大，山岭、水库、保护区、道路等就占了一半多，可供经济开发的用地只有100多平方公里。经过20年的开发建设，可供使用的土地资源已不多，难以满足自身发展和对外开放对土地的需求。
将龙岗、宝安两区纳入特区内版图，并不能带来新增土地，但是能提高土地的使用效率。
国信证券分析师方焱认为，由于在一座城市内有“特区内”和“特区外”的行政划分，导致了深圳的城市规划和市政建设缺乏科学性和前瞻仰性，伴随着经济迅猛发展，特区内外在经济发展、城市规划、基础设施建设、城市管理等众多方面已形成巨大落差，也导致人文环境存在很大差异，在占深圳75%面积的特区外，很多地方城不像城、村不像村，人居环境远远落后于特区内。深圳特区版图扩大，将有利于扩展城市发展空间，缩小各区域间城市建设差距，宝安、龙岗两区土地价值未来将获大幅提升。
“深圳特区版图扩大至全市，最大的好处是‘一市两法’问题将迎刃而解，同一立法权下，有利于土地的综合利用和关内关外统一规划，提升深圳的土地使用效率。”宋丁对记者说。
虽然扩大特区版图的相关调研工作即将启动，具体方案将另行报批国务院，但是，目前这只是作为深圳落实《方案》的三年计划中明确提出的工作任务，还涉及是否要撤掉二线关、特区内外边界线如何变动等复杂问题。
小产权房转正悬念
小产权房，则是深圳在解决土地房产历史遗留问题上绕不过去的另一道槛，但目前仍是悬念重重。
5月21日，深圳市四届人大会议通过《关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》，其中规定，经普查记录的违法建筑，除未申报的外，符合确认条件的，适当照顾原村民和原农村集体经济组织利益，在区分违法建筑和当事人不同情况的基础上予以处罚和补收地价款后，按规定办理初始登记，依法核发房产证。
这随后被媒体纷纷解读为深圳小产权房将拿全国首个“准生证”，深圳市人大在接受本报采访时予以明确否认，表示该解读属于完全误读，大部分现有违建登记确权后，将只有合法的使用权。
深圳市查违办常务副主任刘文早表示，关于违建转正的标准，有三个原则可以明确：一是土地权属是否清楚，二是违不违反相关规划，三是有没有报建手续。对已经购买了违建房的人，政府会出台具体处理细则。知情人士透露，本周深圳市政府将召开一个联席会议商讨制定相关措施。
据记者了解，2007年，深圳市国土局所做的住宅调查显示，深圳有“城中村”农民房或其他私人自建房超过35万栋，总建筑面积约1.2亿平方米，占全市住房总量的49%。
宋丁却认为，小产权房的总建筑面积可能有3亿平方米，“因为现在一栋农民房的总建筑面积一般超过1000平方米，国土局测算的户均面积比较保守。如果3亿平方米中的1%，即300万平方米可以流通，数量就将达到每年新售房产面积的一半，深圳平均每年的新房销售面积也就在500600万平方米。”宋丁说。他认为，这些存量住宅的盘活，将大大减轻新增住宅用地的压力，更多的土地将可用于工业发展，增加土地产出效益。
旁边报道
深圳官员称开征物业税不属实
开征物业税，增加物业保有环节的持有成本，将闲置房产挤向市场，是盘活存量房产、提高土地利用效率的另一途径。
近日，深圳媒体报道称，物业税在深圳开征信号渐强。其主要依据是，深圳市政府年度投资项目计划获得市人大审批，该计划包括作为今年新开工项目的“市地 税 局 物 业 税 及 配 套 管 理 系统”，建设周期为今年6月至明年6月，年度投资800万元，总投资910万元。
而在此前的5月25日，国务院在批转发改委关于2009年深化经济体制改革工作意见的通知中，明确提出了“深化房地产税制改革，研究开征物业税”，并要求由财政部、税务总局、发改委、住房部具体负责。
对于深圳率先开征物业税的传闻，深圳市政府部门人士透露，加快地税信息化建设，实为深圳开展地方税制综合改革试点的需要。作为经济特区，深圳尽管在某些领域拥有相对独立的立法权，但这并不包括税收立法，这也在根本上决定深圳开征物业税并不能独立于国家整体政策布局之外，开征物业税改革仍任重道远，目前深圳在物业税“空转”方面仍无实际操作和经验累积。
因为房价高、投机性更强等原因，深圳一度被业内认为是试点开征物业税的合适城市。对此，广州胜伦律师事务所律师赵志刚认为，征收物业税的问题有关部门会比较慎重，物业税作为一个新的税种，必须由全国人大通过才能征收。
深圳综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁认为，如果征收物业税，可能会涉及整个土地出让金制度的改变，增加业主对房产的持有成本，将闲置房产挤向市场，这将从制度上进一步缓解新增住宅用地压力。
