年入手深圳小产权房必看干货

　　都说小产权房没有保障，坑多!那怎么样才能买到心水方呢?好，本期小房哥哥带你逐一认识小产权。

　　在开讲前先分享几组数字：

　　深圳全部可以使用面积约1991.8，农用不可动面积916.2，建成面积约917.8，还剩157.8，实际可开发59。

　　1、建成917.8有514没有完成征转手续，占比56%

　　2、建成917.8有390是集体经济控制，其中只有95确权，仅25%

　　3、建成917.8有300是合法外用地，占比32%

　　4、61万栋建筑有35.7万栋是违建，占比57.5%

　　5、8.2亿平建筑面积有3.9是违建，占比47.6%

　　看，小产权房就占了深圳的建筑的半壁江山，由此可见，深圳至少有三分之二的人住在小产权房里，或租的，或买的!

　　废话少说，到底什么是小产权房呢?简单粗爆的说，所有没有取得独立完整产权的物业，全部统称小产权房!话虽如此，但小产权的类别繁多，，要透底的了解小产权房，还要是从这个产权类别说起：

　　广东省房产所有证

　　80年代以前深圳不是叫深圳，而叫宝安县，是广东省的一个县。那时候的房产证是这样的

　　广东省房产所有证

　　现在深圳的小产权房里，这一类房子是非常非常少见的，一般是那种老祖屋，真正的深圳土著才会有。这种房子市面上是见不到的了，毕竟深圳土豪都不差钱。但如果拆迁房里面还是可以见得到的!

　　房屋所有权证

　　这个就是我们俗称的猪肝本，这个是80年代未到92年间，使用的一种房产证明。由于法律、法规，和管理体制原因，土地、房屋是由两个行政机关分别主管，分别审查登记，并分别颁发土地、房屋权利证书。所以与这个《房屋所有权证》一起配套使用的，还有一个《国有土地使用证》。

　　上述图片来自百度

　　房屋所有权证封面

　　记到所有权证

　　这类房子其实上也很少见到的，只有原村民那种祖屋才会有的。现在市面见得最多的是厂房有此类杯子的。这一类别的房子，已经是过不了户的了，交易只做转让协议和律师见证，交易的时候一定要非常小心，特别是厂房类。因为厂房大多还要配合合同及协议使用的。有的合同或者协议上有明确的注明，土地使用到时后，会连同土地上的附着物一起被收回的。

　　猪肝本配套协议书

　　房地产证

　　这个就是我们俗称的绿本，由国土局发的。这个绿本是通过“两证一书”申请建成验收合格后国土局备案核发的!此类房子不能买卖，不能过户，不能抵押!和市面上大家说的村委绿本不是一回事，村委的那个绿本是村委或开发商自己的印的《房屋使用权证》这个证只是村委或开发商内部承认而已。

　　绿本《房地产证》也有两种，一种硬皮的，一种软皮的。

　　1、硬皮绿本《房地产证》是：1992年深圳颁布《深圳经济特区房地产登记条例》，《条例》的出台在我国房地产管理史上具有划时代的意义，它将《国有土地使用证》和《房屋所有权证》两证合一，统一颁发《房地产证》。此阶段的绿本是硬皮绿本。(如下图)

　　硬皮绿本《房地产证》封面

　　硬皮绿本《房地产证》内页

　　2、软皮绿本《房地产证》是：1994.12月，深圳市规划与国土资源局关于颁发新《房地产证》的通知。通知对绿本颁发定义更加明确，细节上要求更加细致。这个阶段的绿本是软皮绿本!(如下图)

　　软皮绿本《房地产证》封面

　　软皮绿本《房地产证》内页

　　1994年发布的关于新房地产证

　　值得注意的是：92~94年是硬皮绿本，95~2004年是软绿本，因为政策的原因2014~2015年有补办过绿本。其他的时间段是没有绿本《房地产证》的。有绿本的房子尽可能不要买，因为不能过户，在遇到拆迁的时候，只认原始登记的业主的。近来有过绿本打官司赢的案例，但这个因为背景原因，只能是个例，且这个只是判合同有效，仍然不能过户的。

　　大红本房

　　什么是大红本呢?意思就是整栋有一个红本的，这类房子是企业或者几家公司一起集资建的，(申报的项目不同产权也不太一样，有的是绿本，有的是大红本。中兴、华为、富康都有这样的房子)分给内部员工或者家属的过渡房子，类似科技员的高新公寓之类的。

　　还有一种就是比较兴的长租公寓，这类房子四证齐全，但也是不能上市流通的，这类房子其实还不能称为小产权，产权还是属于公司所有的，只是让你一次交几十年的租金，只能算一个长租房而已，签的都是租赁合同(有一些签的有偿使用合同)。

　　房屋租赁使用权证

　　好啦，后面还有，村委房啊，统建楼，农民房啊，集资房，无证房，二证一书……