深圳农地入市建安居

 

是给小产权房的“救生圈”?

来源：https://sz.house.qq.com/zt2014/dyfx236/index.htm?pgv_ref=aio2012&ptlang=2052

近日，深圳规土委连发两文件征求意见，允许农村集体用地(以下简称“农地”)以公开招拍挂方式入市，用于盖安居房、办养老机构。此事，引发了业界的热烈讨论。

从土地的角度来看，此政策确实是深圳“土改”的重大举措。从村民短期利益来看，小产权房可获巨大的收益，未必会有大量农地入市。从政府保障房的角度来看，即便农地入市建设安居房，又该如何规避“五大难”的问题。在农地入市的过程中，更要防范个别利益群体打擦边球建小产权房。 [网友热议]

拆除小产权房建安居房 合适吗？

2014-8-8 第 236 期

深圳已无地可用 城市规划发展遇瓶颈

“深圳已无地可用。”捉襟见肘的土地资源已成为制约深圳城市规划发展的瓶颈，深圳市常务副市长吕锐锋公开表示，到2020年，深圳可供新增建设用地只有59平方公里。从2012年开始，深圳建设用地中的存量土地首次开始超过新增建设用地。当年共计划供应建设用地1868公顷，存量土地918公顷，占比49%。今年这一占比已高达68.5%。对于寸土寸金的深圳而言，保障房建设受到深圳土地资源紧缺限制同样严重。[详细]

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大刀阔斧改革 深圳向沉睡的农地“开刀”

而与此同时，却有大量沉睡的“农地”。经过1992年特区内统征、2004年原特区外城市化转为国有地之后，深圳所有土地完成了国有化。但大量土地并未完成相应的补偿返还手续，因此实质上依然属于村集体及股份公司所有。随着城市化过程中土地价值不断提升，政府越来越难以支付这笔数额巨大的补偿，出现“土地政府拿不回、集体用不了、市场用不好”的尴尬局面。深圳1900多平方公里的土地上，这部分土地面积约有300平方公里。[详细]

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冲破重重阻碍 深圳“农地”终于入市流通

2012年5月25日，深圳市首次拿到了“城市规划”和“土地利用指标”两权合一的“尚方宝剑”，从而得以对城市中“原农村集体组织占地”展开全面清理与解决。至此，深圳“土改”拉开序幕。2013年1月，深圳推出“1＋6文件”，打开了农地入市的口子，其中最大亮点是首次确定深圳市原农村集体经济组织拥有的工业用地可通过申请进入市场流通。

近日公布的《关于促进安居型商品房用地供应的暂行规定》及《深圳市机构养老设施用地供应暂行办法》征求意见稿，则进一步拓宽了农地入市的渠道，“农地入市”渠道将从已试行的工业用地，拓宽到安居型商品房和机构养老设施等民生领域，将来还允许农地进入医院、学校等领域。[详细]

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市民不理解 质问：当农民房倒下外来工去哪租房？

不过，并不是每一个新生事物都那么受欢迎，农地入市口径扩大，令租房族感到恐慌。当小产权房倒下，他们有该去往何处？当农田成为混泥土，庄稼都需要外地供给，城市负担加重，这真的有利于城市发展？很多人都不理解。

59%的网友认为政策能否落实还有待观察，仅19%的网友认为该政策是一大利好，安居房数量将大增。而选择了“其他”的网友则表示，安居房价格实惠、质量好、地段不偏僻、放宽申请条件才是王道。

在租房群体中，六成以上的租客选择租住小产权房，因为房租相对较低。调查显示，深圳59%的网友担心政策落地后，小产权房、农民房的数量将剧减，可能导致外来工无地租房。27%的网友认为没那么大的影响力。[详细]

“五大难”成保障房弃购主因 五成网友认为农地入市难改现状

在深圳的众多网友看来，即便有朝一日农地真正入市并建设安居房，也难以缓解安居房存在的“五大难（位置偏、出门难、上学难、看病难、买菜难）”的顽疾，而这也是近年来保障房被弃购、弃租的主要原因。调查显示，76%的网友认为关外偏远地段的农地最有可能入市建安居房，而关内城中村农地入市的可能性相对较小。

因此，50%的网友认为农地入市后，安居房“五大难”仍将是不变的主题，仅14%的网友认为会有缓解，36%的网友表示“不一定”。由此看来，该政策要得以顺利实施并被广大市民所接受，不仅需要增加安居房数量，更要把控好安居房的选址，配套设施也需要同步推进。[详细]

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46%的网友认为小产权房就是现成的保障房 不必拆除重建

《暂行规定》指出，原“农地”在先行理清土地经济利益关系，完成青苗、建筑物及附着物的清理、补偿和拆除后，才可申请建设安居房。有网友质疑，“小产权房不就是现成的安居房吗？为何要拆除重建多此一举呢？”，调查显示，46%的网友支持小产权房直接变身为政府保障房，35%的网友认为此法不可行。

在被问及“对于深圳安居房，您有何期待？”时，绝大多数网友表示，希望申请条件放开，将非深户低收入人群纳入保障范围。然而，在安居房供不应求、问题不断的的背景下，增加安居房供应量、完善安居房配套，则显得更为紧迫。[详细]

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网友七嘴八舌：城市生活负担加重 再建安居房不合理？

@译云：合理规划，这么大的城市需要很多附近农业支持，农地全拿来建房会增加城市生活负担，生活环境也变坏，整体配套设施远远落后，这样的情况下再建安居房是一点都不合理的因为已经看到以前的规划陷入弊端。

@jiawe：难怪房价越来越高！农民房越来越少呢。以后 外地人 都要拿 几百万 买个住的地方咯。。农民房没了，租你都没得租。

@四合院：农地不是不好入市，只是政府没拿到钱，所以这事一直没办，这规定出来了给70%的分成就可以入市。政府说白了还是走老路，靠卖地挣钱。

@X佳佳：安居房离关内越来越远，配套不成熟，很多人都因此放弃了。所以希望安居房设的关内，真正惠民，面积可以不是很大，但是能真正的解决中低收入住房难的问题。

@凌濛初刻：我认为这意思就是，只要你有钱有门路，你就可以搞房地产。

@*&*：（希望安居房分配做到）真正的公正公开公平、透明，把不符合条件滥竽充数的人剔除去，并立法对上述犯罪行为加大惩罚力度，增加违法成本，增加供应量。

@张祖华：这是要断子孙的节奏啊，以后的食物会凭空长出来么？一个城市或者说地方，最好是要有能自己自足的农用地，如果一旦出现什么危机，北方大量土地不能种植庄稼，那后果可是不可预想的。

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为满足居民安居需求 深圳已在加速建设保障房

网友与政府考量的点完全不一样，网友考量个人利益，而政府需尽力满足社会增长的住房需求。6月23日，深圳市规划和国土资源委员会发布《深圳市住房建设规划2014年度实施计划》，首度明确，2014年度商品住房和保障性住房用地供应统筹安排，今后新供应居住用地原则上用于保障性安居工程建设，并继续增加保障性安居工程建设用地供应。探索将产业园区配套宿舍和拆迁安置房纳入保障性安居工程体系，并探索将政府依法没收、清退、罚没等方式筹集的住房纳入保障性安居

工程体系，以增加存量用地与存量住房的利用，扩大住房规模和保障覆盖面。[详细]

 

此次农地入市建设安居房、办养老机构的政策公开征求意见，结果如何尚不得知。大家能想象到的是，“村民”或者原农村集体经济组织继受单位会对各方利弊进行权衡。在现有的基础上，就小产权房而言，可以长期出租、出售或者申请进行土地拍卖，哪方收益大，哪方风险小，是逐利还是求稳，将直接影响小产权房等土地上原有建筑物、附着物的去向。

收购或租赁小产权房做保障房 政府实难做到

“深圳市80%的低收入家庭都租住在原农村集体经济组织集资房、城中村村民自建房内。”深圳市房地产研究中心副主任王锋认为，这些“小产权房”客观上起到了保障性住房的作用。但是，要将小产权房收编进保障房并不容易。

从2008年开始，深圳市保障性安居工程建设指挥部即选中宝安区中闽花园、步涌新村等片区作为“依法处理和征收历史遗留违法统建楼解决保障性住房房源”的试点。当地曾经尝试过租赁与购买等多种方式，但均未能顺利操作，主要还是因为“价格没有谈妥”，租金或者收购价格高了，就会被认为变相鼓励‘小产权房’的发展。所以，王锋认为更好的方式是给保障对象发放补贴，并在此基础上限制租金上涨，而不一定采取收购、租赁“小产权房”的方式。[详细]

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小产权房收益或大于农地入市 村民肯放弃既得利益？

深圳市规土委土地利用处处长陈军军在接受采访时表示，从“村民”利益角度考虑，经测算其收益应该还是可观的。“如养老机构，一般的容积率是2，拍卖的土地如果楼面地价达到1万的话，意味着原村民每平方米就可以获得1万的收益。”

业内人士也分析，虽然“村民”用作小产权房开发的收益可能大于公开拍卖入市，“但前者是非法，后者是合法的，且对于村民是公开透明的，可能更易获得大家的接受。”但是业内人士的观点能否代替“村民”的观点吗？村民肯冒险放弃既得利益吗？我们不得而知。公开招拍挂“农地”也许还需等待一个“村民”知道、了解、接受和实施的过程。[详细]

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政策要落到实处 须地方政府放弃部分利益

农地能否入市，解决问题的关键，在于对这部分实际合理占有的土地权益如何进行利益分配

。对外经济贸易大学一教授认为，政策能否落到实处，除了有赖于政策的严格执行外，更重要的是地方政府需要转变发展思路。保障房和养老事业均是典型的民生工程，是进一步做好民生工作的具体体现，需要政府从政策、资金、土地等方面给予全方位的支持。

在当前土地财政格局仍未改变的情况下，地方政府必须以大局为重，放弃部分地方利益，拿出土地和资金这些“真金白银”，才能引导更多的农地进入公益性项目建设领域，也才能真正夯实民生事业的发展基石。[详细]

在深圳保障房的数量与日俱增之时，违规出租、房屋质量问题却时常见诸报端，弃购、弃租、空置之事也经常被报道。我们希望政府在竭力增加保障房数量的同时，完善分配制度，让需要保障的人切实得到保障，避免资源错配，与此同时完善保障房的周边配套，让既有的资源得到切实的利用。

此外，厂房改建养老机构、村集体自办机构养老设施的过程，需防范利益群体打擦边球建小产权房。

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