居住权的意思（与你相关的“居住权”）居住权的理解，-2024深圳小产权房信息

人的一生最重要的吕圣索饮食起居，特别是食宿，儒者普遍东凯努瓦县才有认同感，的的大都市的里，但大都市的高房价让许多人不寒而栗。《民法》明确规定了定居权，尽管许多人都知道定居权，但并不真正的了解定居权，那么责任编辑就带你全面探究定居权。

一、定居权涵义与径向探析

● 定居权，是指按照合约签订合约，为满足用户日常生活定居的须要，对别人所有的写字楼独享占有、使用并排除房屋其他人干预的用益物权。由于定居权是一全新的用益物权，在民事实务中如何对其进行适用于须打破常规。《最高人民检察院、国家发展和改革委员会有关为新时代加快完善社会主义市场计划经济提供民事服务和保证的意见》（法发〔2020〕25号）便要求：准确把握民法有关定居权的立法目的与成立条件，依法妥为该案涉定居权案件，充分发挥定居权解困、愚的社会保证功能，保护受压迫的定居权益。积极运用民事手段支持政府严格控制房价，防范炒地炒房投机犯罪行为，保证房地产市场平稳健康发展。因此，正确理解定居权的概念涵义和权能应当是首要目标。

（一）地产投资定居权争论

责任编辑引述崔建远副教授的观点，将定居权区分为日常生活性定居权与地产投资定居权。所谓地产投资定居权是指尽管定居权人对别人的写字楼也独享定居的权利，但属于独立的用益物权专业领域，且可转让、继承和透过承租获取收益。有关《民法》定居权制度是否包含地产投资定居权，在理论上存在争议。崔建远副教授认为，扩张解释《民法》第368条后段但书、第369条后端但书“但当事人另有签订合约的仅限”，结论是《民法》阻挠原告透过签订合约设立地产投资定居权。理由如下：一是，企业法人、非企业法人组织无需借助写字楼以满足用户日常生活定居的须要，因而无此《民法》第366条的molars之内；其三，《民法》第369条后段但书允许原告透过签订合约赋权定居权乔尔纳第三人承租写字楼，该犯罪行为是非商业，而这可能是定居权人投资目地实现方式之一。其三，《民法》第367条第2款第1项明确规定定居权合约中的“原告的……中文名称……”更加直接的表明非企业企业法人也可以是定居权主体，因为企业企业法人的某一化、辨识企业企业法人的标记，不是中文名称而是姓名，只有企业法人等团体的某一化、辨识的标记才叫中文名称。其三，地产投资定居权与日常生活性定居权各有作用的领域，两者并非排斥的关系。然而，无论是严怀军总编辑的《中华人民共和国政府民法物权编阐释》还是最高人民检察院民法贯彻执行工作领导小组总编辑的《中华人民共和国政府民法物权编认知与适用于（下）》，皆不认可地产投资定居权。

责任编辑认为，结合《民法》物权编增设定居权制度的立法背景和《民法》第266条对定居权概念的揭示，我国法上的定居权应当仅仅是指日常生活性定居权，而不包括地产投资定居权。理由如下：第一，如果为了商业目地须要使用别人的写字楼，完全可以透过订立租赁合约的方式实现，而不能设立定居权。第二，立法机关重申，增加定居权专章明确规定是有针对性的，不仅考虑了我国的现实情况，同时还借鉴了有关国家的立法经验，立法目地主要是满足用户某一人群的定居需求。定居权是为了实现全体人民“住有所居”的制度性创造，是保证民生的重要举措。该立法目地便决定了不可能存在地产投资定居权。第三，“房住不炒”是我国当下房地产调控的基本原则之一，若允许地产投资定居权的存在，则为投资者炒房大开方便之门，而这是与各地陆续出台限购政策的初衷背道而驰的。第四，至于《民法》第367条第2款第1项所载：“原告……中文名称……；”这并不足以说明定居权人可以是非企业企业法人，因为定居权合约的签约主体和定居权人完全可以不一致。因此，责任编辑所述定居权仅仅是指日常生活性定居权。

（二）定居权的收益权能

《民法》第366条揭示定居权人有权对别人写字楼进行占有、使用，唯独未表明定居权人能否对别人写字楼行使收益权能。从体系解释的角度观之，定居权位于《民法》物权编用益物权分编之中，《民法》第323条载明：用益物权人对别人所有的动产或不动产，依法独享占有、使用和收益的权利。在《民法》第366-371条对定居权未作特别明确规定时，应当与其他用益物权具有相同的品格。另外，《民法》第369条后半句但书明确规定：“设立定居权的写字楼不得承租，但原告另有签订合约的仅限。”该条有两种解释：一是设立定居权写字楼的所有权人，原则上不得将该写字楼对外进行承租，除非原告另有签订合约的仅限。二是定居权人原则上不得将写字楼对外承租以行使收益权能，除非与写字楼所有权人另有签订合约。严怀军总编辑的《中华人民共和国政府民法物权编阐释》还是最高人民检察院民法贯彻实施工作领导小组总编辑的《中华人民共和国政府民法物权编认知与适用于（上）》对上述条文都采纳了第二种解释，即原则上定居权人不独享收益权能，原告另有签订合约的仅限。崔建远副教授认为，从目地解释出发，应用于此处就是居住权的目地功能决定了：定居权人有权定居于写字楼，免去风吹日晒，甚至在写字楼待客、学习，这些都是收益。并且，可使得定居权人无需另行承租写字楼以作上述用途，这更是变相的收益。故，定居权人可对写字楼行占有、使用和例外情形下的收益权能。

二、定居权的客体限制

●《民法》第366条限定定居权的客体是别人的写字楼，由于我国写字楼有城市写字楼与农村写字楼之分，对此有分别探讨之必要。

（一）城市写字楼

我国《民法》明确规定的别人写字楼是以城市的商品房为规范蓝本的，对于城市写字楼应当梳理的是城市经济适用于房、和历史遗留违法建筑（俗称“小产权房”）能否作为别人写字楼设立小产权房的问题。

1.经济适用于房。经济适用于住房是指政府提供优惠政策，限定建设标准、供应对象和销售价格，向低收入住房困难家庭出售的具有保证性质的政策性住房。责任编辑认为，对于经济适用于房能否设定定居权须要分阶段考量，在取得完全产权之前不得设立定居权，理由在于申请购买经济适用于房须要满足用户严格的条件，而且是政府为某一的低收入者提供的保证，甚至继承人只有在符合申请条件时才能成为继承财产。在这种情况下若放任定居权的设立，极有可能架空经济适用于房设立的初衷；在产权人对经济适用于房获得完全产权后，应当允许设立定居权，因为此时不存在上述障碍。

2.小产权房。农村城市化过程中的历史遗留违法建筑能否设立定居权不能一概而论。就深圳经济特区而言，在2001年深圳市人民代表大会常务委员会透过《深圳经济区处理历史遗留违法私房若干明确规定》和《深圳市经济特区处理历史遗留生产经营性违法建筑若干明确规定》后，对私宅用地发放了绿本房产证的，本着深圳经济特区巨大的住房压力考虑，责任编辑认为可以设立定居权；而对于未取得绿本房产证的，不应当允许设立定居权。因为《民法》尽管明确规定定居权的设立原则上应无偿，但允许原告另行签订合约有偿设立。若允许在这种小产权房之上设立定居权，不排除会刺激更多小产权房的兴起，给政府造成更大的压力。另外，由于不存在绿本房产证，这类小产权无从进行定居权设立登记。

（二）农村写字楼

在农村写字楼上设立定居权有其现实需求。一方面，我国农村是熟人社会，传统的落叶归根思想和家庭观念异常浓厚，农村往往是老人年迈后选择养老的首选之地。而且在农村几代人往往是日常生活在一起，更容易产生老人定居问题；另一方面，农村外嫁女在离婚后既未取得娘家宅基地又未取得夫家宅基地的情况下容易流离失所，在夫妻关系存续期间设立定居权能很好地解决这一问题。

那在农村写字楼上设立宅基地是否具有可行性？责任编辑认为，《民法》第366条仅仅明确规定在别人写字楼上设立定居权，未限定农村写字楼不可设立定居权。定居权设立原则上采债权形式主义，对在农村写字楼上亦不例外。而根据《不动产登记暂行条例实施细则》第四十条之明确规定：“依法取得宅基地使用权，可以单独申请宅基地使用权登记。依法利用宅基地建造住房及其附属设施的，可以申请宅基地使用权及房屋所有权登记。”在农村写字楼上设立定居权不存在登记上的障碍。

三、定居权的取得与流转

●我国《民法》第366~367条明确规定了两种定居权设立方式，对于以遗嘱方式设立定居权有必要加以说明，并且对于定居权能否善意取得、能否进行抵押仍有探讨之余地。

（一）遗嘱设立用定居权的难点

有学者认为，以遗嘱方式设立定居权会存在登记义务人不明确的问题。其担忧之处在于遗嘱是生前设立，遗嘱人死亡时生效的生前兼死因犯罪行为。若遗嘱人是登记义务人，则因遗嘱未生效，无法进行定居权登记。若遗嘱确定继承人成为登记义务人，继承人是否负有登记义务尚不明确，这就会导致遗嘱继承人的定居权设立存在障碍。然而，就责任编辑看来，该种担忧没有必要。根据《民法》第1121条第1款：“继承从被继承人死亡时开始。”《民法》第230条之明确规定：“因继承取得物权的，自继承开始时发生效力。”定居权人基于遗嘱取得对写字楼的定居权属于非基于法律犯罪行为的不动产物权变动，自遗嘱人死亡时，遗嘱继承人便自动、当然、直接地取得定居权。即无需确定登记义务人，遗嘱继承人便取得定居权，唯应当依据《不动产登记暂行条例实施细则》第27条第5项：“继承导致权利发生转移的，原告可以向不动产登记机构申请转移登记。”明确规定进行登记。

（二）定居权能否善意取得

善意取得，系指转让人和受让人之间以移转物权为目地实施法律犯罪行为，转让人若已把标的物交付给受让人或登记在受让人名下，即使欠缺处分权限，受让人若于受让之时为善意，便依法可取得标的物物权的现象。善意取得制度乃保护动态交易安全的产物。由于我国的定居权制度以无偿设立为原则，并且禁止转让。考虑到定居权制度的初衷乃是为了满足用户某一人的基本定居须要，责任编辑认为无论定居权是有偿设立还是无偿设立，皆不适用于善意取得制度。因为此处没有保护动态交易安全的必要性。但若按照部分学者的观点认可地产投资定居权的存在，则地产投资定居权有善意取得制度适用于的空间。

（三）定居权能否进行抵押

若允许定居权进行抵押，将会产生这样一种现象，即当定居权人或主债务人无法履行债务时，抵押权人有权请求对法院对抵押权进行拍卖、变卖。那么定居权便成为了交易的客体，而这又是与《民法》第369条前半句：“定居权不得转让、继承。”相违背的。况且，设立定居权制度乃是考虑其民生保证价值，其交易价值无此制度涉及范围之内。

四、定居权人执行异议

●在定居权设立过程还有一个情况须要明确，即写字楼产权人与定居权人签订了书面定居权合约后，尚未办理定居权登记期间，写字楼产权人被法院强制执行，此时准定居权人能否参照《最高人民检察院有关人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的明确规定(2020修正)》第28条之明确规定提出执行异议。

最高人民检察院基于对物权期待权和对购房人生存利益重视，特于《最高人民检察院有关人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的明确规定(2020修正)》第28条明确规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合约；

（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；

（三）已支付全部价款，或者已按照合约签订合约支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；

（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”

责任编辑认为，定居权制度同样是为了保护定居权人的生存利益，在符合物权期待权的情况下，准定居权人具备以下条件时，应当允许准定居权人参照上述明确规定向法院提出执行异议：

第一，准定居权人已取得物权期待权。物权期待权是指权利人对案涉房屋虽尚不独享《民法》意义上的物权，但因具备了物权的实质性要素，依法可以合理预期透过办理不动产权登记将该物权期待权转化为《民法》意义上的物权，即对不动产物权登记至其名下的期待[参见（2020）最高法民申1859号裁定书]。对于准定居权人而言，其必须已经与产权人签订了书面定居权合约，并且已经实际合法占有写字楼，这才具有了定居权的实质要件。

第二，书面定居权合约必须在法院查封之前签订，并且准定居权人在查封之前合法占有写字楼。对于无偿设立定居权，则应当免于支付价款这一义务；对于有偿设立的定居权，则应当支付全部价款，或者已按照合约签订合约支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。另外，准定居权人须非因自身原因未办理定居权登记。

当准定居权人符合上述要件时，应当允许其参照《最高人民检察院有关人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的明确规定(2020修正)》第28条之明确规定提出执行异议以维护其生存权益。

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