深圳西乡拆迁小产权房政策 没钱也不要碰小产权，过来人血的教训

提问：三叔你好，您对深圳小产权这块有研究吗？据说小产权一直交易不错，您能分享下关于这块的见解吗？感谢

回答：深圳小产权一直有庞大的地下交易量，以前的小产权交易都是和村民，购买方或为自住，或为搏拆、迁，自住的输了涨幅得到了实惠，搏拆的基本都输了，因为拆的概率和中彩票差不了多少。

提问：你好，预算1200，考虑三-四房。自用学位。西丽宝能城、香蜜湖嘉隆星苑、科技园豪方现代这三个盘您怎么看？主要是自住兼保值。

回答：豪方现代豪园＞嘉隆星苑＞宝能城

我最近深刻的理解到，1000w在深圳核心区连中产都不算，就是个夹心层的刚需，怎么选都没有完美的标的；你问的几个都能跑赢南山福田大盘，要么占了学位，要么占了品质，其实已经是70-85分的选择了，眼光不错，尚有更优解；

提问：三叔你好，首付80左右，纯投资买龙岗合适吗？看过一个盘，荷坳地铁口的水晶之城，92平三房，一楼，308万，单价3.35，说给一万元的红包可以高评到350万。这样算下来首付两成。这个怎么样？存不存在杠杆高，涨幅就可以低一点的说法。

回答：存在。要理解房产投资，16年至今的深圳是绝好的实验场；很多人不信邪，非要去买高杠杆的物业，为了追求杠杆，以高评估为第一要素，结果就选到了之前出现过高价且没涨的，成交活跃且没涨的，盘量大且没涨的，没有好学位且没涨的；高评估≈没涨。能够不付出任何特殊代价就拉高评估价的盘，尤其是拉高很多的盘，基本都是没涨的，深圳行情热闹成这样都没涨，你不觉得有问题么？那接下来就会补涨？反弹？逆袭？到底是你眼光好？还是你傻？请把房产投资第一要素放在“涨”上面，客观分析区域、楼盘、户型到底会不会涨。

提问：您好，我这种情况能指点一下吗，我们现在辽宁工作生活，我爱人可以人才落户到深圳，现在我俩名下各一套按揭房，如果做JLH，她就可以再按揭一套深圳房子对吗？想选择一套总价450左右的，纯投资，5-7年后就卖掉，现在大概看了龙岗和坪山，请教下我们这种情况选择买深圳哪里？具体哪个楼盘推荐，谢谢！

回答：购房及贷款方案如你所言，你太太可以五成按揭买一套深圳；外地客户来深圳特别喜欢买低单价盘，因为基于原生城市的经验，完全无法接受深圳主城区遍地10w的价格现状，而倾向于去东部淘金，觉得4w涨到8w，肯定比西部9w涨到18w要快，然而......即便是西部中部已经涨过一轮，但本人依然坚持各位守住一个深圳房产投资安全圈：以前海为中心1小时通勤半径，出了圈不是说房价就不涨，而是进入了一个小于等于深圳平均涨幅的区间，从圈内的供不应求转变成供需平衡、买方市场，对手盘数量大增，挖宝的概率大降；具体楼盘推荐见内部分享。

提问：三叔您好！向您请教！

目前是手上已有一套布吉2房，近期资金700多，拟购置1200-1400区间，主要是房产保值和小孩学位（3年后小学）。

近期一直看后海招商海月二期、三期房子以及蛇口南海玫瑰二期、半岛城邦一期、二期房产。

1.南玫二期的价格相对低些99平1250，但业主又在返价，目前不好讨价，同时学位是育才太子湾，较担心学位不行。

2.半岛城邦一期的价格太高，有点超预算，而且也担心后续乏力。

3.海月三期的有看了115平1430，价格较高，而且担心后海的已太成熟，目前价格担心高位站岗，学位目前是育才4小。

请问是哪个小区的较好考虑，或者您有更好的建议吗？谢谢您！

回答：你好。布吉正在小幅补涨中。

你说的这些楼盘，我之前都有推荐过。

1、南玫卖的是海景，在品质上，楼龄十几年，物业管理一般，往北都是蛇口老破小。

太子湾学校成立于2017年9月，位置独特，坐落于前海蛇口自贸区、深圳湾区、太子湾邮轮港区三区叠加的核心位置。太子湾学校小学部前身为建于1995年的海湾小学，2017年9月，太子湾学校中学部建成后，与原海湾小学合并成九年一贯制学校，纳入育才教育集团。育才集团里初中成绩比较好的有育才二中与育才三中，在全市排名在十名左右。育才中学高中是深圳八大名校之一，育才的初中学生有更多的机会直升育才高中部。小学中公认口碑较好的是育才二小，育才四小。未来看，以育才集团的教育经验、师资，也是会越来越好。

2、半岛城邦是真正的海景豪宅，南外海滨学位有潜力。至于你说担心后期，半岛城邦只算入门级豪宅，有一线海景，对于一般中产还是挺有吸引力的。

3、海月三期，外立面显旧，在售面积全部110+，投资客不愿意进来；自住占很大比例，业主不愿意卖；户型利用率、格局以及单价在片区不占优势其实优势还是非常大的：花园很大，曲径通幽；育才四小三中都只有一路之隔；二号线、太古城，配套非常完善；10万的均价和对面的吉祥龙（18+）、恒裕二（18+）相比有拉近的可能性；兼顾自住、上班、学位，这里也许是个不错的选择。

现在已经没有哪里不是高位接盘的了，想让这些傲娇的业主降价，可能率也很低。

从性价比看南玫更高一些，次选半岛城邦

我的建议有以下2种思路：1、保险点买深圳湾。2、进取点买蛇口。具体可以参考内部选筹。

提问：三叔您好！看了您的文章后觉得自己投资好失败，持有小房久了资产缩水了，请您多多指教！本人大孩今年9月报名要上罗湖螺岭小学，持有168小房近10年红本，手上有套万科龙岗两房公寓红本，资金560！年入60左右！老公在南山后海工作，随后公司会搬至前海湾地铁站！这么多年住龙岗上班太累，现在想换至离上班近的后海前海西乡碧海片区！但是问题一是小孩马上上小一，只有一个地方可上学，现好不容易置换有名额如买离工作近的房小孩明年能保证插班上到学吗？2孩2022年也上小一了！问题二看了罗湖的合正荣悦，金城华庭，深业东岭，是买个小三房在罗湖把小学读完，还是买个带中学学位的茂业德宏天下或翠园中学把初中也读完，罗湖请教那些盘合我居住十好点中学学位房想要能有个居住好点的方便接送小孩环境，问题三看了合正汇一城，西岸观邸，西城雅筑，华丰前海湾，松茂御龙湾小三房去年底至今已涨至200万以上了，还看了龙华壹城中心，700-800w不知这些盘中小中学位那个好些！后期会跑赢大市？如买西部投资十带好中小学怎么选？又担心明年插不了班上不了二年级！问题四看了合正荣悦3房800多w唯一有车位次新纯住又觉得不带好中学跑不赢西部！华润湖贝旧改听说会有个初中，要等吗会划至168？168是今年上完卖还是等2022年2孩上完再卖？如果大孩插换不了差不多的小学就得在罗湖呆8年直到上完小学租房有点烦，投资罗湖又觉得比不上西部！等木头龙旧改买新住？手上的公寓正在放卖中！过两年168如不带好中学也一定卖，或买合正荣悦带翠竹学位的今年把168卖了？三叔有什么好方案推荐！请告知该买那个楼盘现在？现在该买那里？新房次新房？投资十自住或是考虑初中学位房买在西部？请指教！多谢！

回答：你好，感谢赞赏！

1、关于能否插班，取决于当年该年级是否有空余学位及插班人数多少，以积分录取线仅作为参考，因深圳学校众多，学位数据也一般不公布，三叔对于是否有空缺位是不大了解的，建议直接去学校或区教育局咨询。一般名校是较难插班的，如果录取积分低，插班可能性要更大一些，还有新学校比老学校也更为容易插班。

2、我建议配中学学位，因为当下教育看，更多家长注重中学学位，也就是未来中学学位的房子会更受欢迎一些。如果只是读书用，建议买个小户型，租房住，把资金打到更有潜力的板块去。

3、合正汇一城是中产们最喜欢的近郊居住大盘类型，正地铁口、自带大型商超、大社区、大花园、大开发商，但学位一般。

西岸观邸单价高，但赠送高，宝安实验学位。

西城雅筑，学位更占优（小学：新安-海韵-宝安共享学区，中学：新安-海韵共享学区-海韵学校），配套全，弱在没有小区

华丰前海湾的单价在片区贵了点

松茂御龙湾，花园、外立面都不错，只是容积率过高，南边一排和正中华丽中心只有30米的距离，非常压抑

龙华壹城中心，龙华区地标性住宅，是龙华老城区最吸睛的盘，没有之一。配套，品质，居住体验都不错，缺点是体量确实太大了，而且附近旧改太多，一手砸盘，二手价格也一直上不去，简直天量供应；本身离地铁较远，加上四号线交通拥挤，依靠地铁上班不方便（9区稍微近一点），而且全部入住道路交通势必拥堵；

这些盘，如果买的话，首选西城雅筑，次选西岸观邸。具体先了解下，我建议买中学学位，小学能插班则插班，不能插班则到附近学校租一个能上学的学位房。

4、合正荣悦自住还不错，但是考虑升值潜力，不建议买罗湖，生源老化，跑输大势。一套小户型挂学区即可。剩余资金投到潜力更大的板块。跳出罗湖，多关注南山和宝安、福田。旧改不建议等，不确定性太高，入坑十年都出不来。1000以上可以参考内部选筹。

提问：三叔你好，碧海片区的幸福港湾2期还有单价6万多的大户型，投资的话能入手么？锦明花园楼龄老点，也有6万多的，栖游记得复式三房640左右，这几盘投资的话是怎么顺序，谢谢指导

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