深圳长安沙头小产权房？扬州二手房购房全流程指南，超详细超赞

经常有朋友问我，扬州市区（不含江都）购买二手房是个什么样的流程，准备什么样的材料，需要注意点什么。今天结合自己的感受，一次性解答你们所关心的问题。

第一步：定好目标。

根据积蓄和偿还能力，定好目标购买区域与心理价位，目前公积金和商贷首套房首付比例均为30%，即手中有30万现金可以寻找100万左右目标的房屋。

注意事项：

1、目前绝大部分银行以是否有商贷来判断是否为首套房,与你实际有几套房完全是两个概念；

2、以100万的房屋为例，需要预留中介费、契税等其他费用5-15万不等。

第二步：找一个中介。

大型连锁中介房源信息稍微多点，小的中介费可以少点，就目前的中介市场，鱼龙混杂，良莠不齐，大都也就是出卖个房源信息，没有其他增值服务。如果有心仪的小区，可以去小区周边的中介或者物业去看看。也可以使用网站和手机软件，包括不限于房天下、网络等。

第三步：看房、签约。

每个人的需求不一样，喜好不一样。如果看中房子，那么恭喜你，即将进入本文的正题。正常看好房子，谈好价格，在中介那会签一份一式三联的三方协议。该协议会约定房屋的真实成交价格、交房日期、付款方式等信息。

注意事项：

1、签约前需核对房主的身份证信息和不动产证情况。为避免不法分子利用假证骗取定金情况，可以让房主在我的扬州APP中的政务服务板块的不动产查询中，实名查询一下该不动产信息，以核对该房屋权利是否正常，权利人是否为本人；

2、如房东仅有房产证单证，请房东去更换成不动产证再签约，单证存在小产权房可能导致无法交易。

3、三方协议上需要注明付款方式和时间，房屋现有设施、交付设施、交付时间，以及双方约定的其他事项和违约责任等；

4、定金需要单独打收条。

第四步：合同备案。

买卖双方约好时间，同时至不动产登记窗口进行合同备案。如果一方不能到场，只能事先做好公证委托。由于扬州市区特殊的历史原因，还有坑爹的区划调整，行政区下的功能区各自为战，根据市政府公告，原邗江区房屋在邗江行政审批局（百祥路35号）二楼的不动产窗口进行合同备案，原维扬区、广陵区的在市民中心（文昌东路9号）二号楼不动产窗口备案。原邗江区划归广陵的五乡镇（头桥、李典、沙头、杭集、泰安）商品房，也在邗江行政审批局（百祥路35号）二楼广陵不动产窗口备案。

关于这个划分，改天开贴单独讨论。万一哪天领导一拍版，扬州全城通办了，也就没必要讨论了。

市区办理区域示意图：红框范围内为邗江办理区域

注意事项：

1、2017年12月1日以后，非市区户口的房屋和市区户口的非首套房不满三年不能出售（此市区包含江都区）；如果该房源为市区户口的首套房，需要至不动产登记中心出具唯一住房证明。

2、签约需要买卖双方到场，双方携带身份证、不动产证，如买方贷款需要资金托管，现场还需要签订资金托管协议，大市和邗江的资金托管账号不同，打首付款时请注意。

3、如后续步骤双方有人不便到场，可此时在不动产登记中心现场签委托书，否则只能公证委托或者现场办理。

第五步：办理贷款。

目前市场上银行数量众多，材料要求大体相同，可以比较几家放款速度利率水平后自由选择。

注意事项：

1、绝大部分银行需要夫妻双方共同到场签署贷款申请表、征信授权书、借款及抵押合同、共同还款承诺书、配偶声明、抵押人声明、家庭诚信保证书、首付款来源诚信保证书、价格协议、法律文书送达地确认书，同时需提交查验身份证明、不动产权证书（房产证/土地证）、不动产登记资料查询结果证明、征信报告、买卖契约、资金托管协议、银行卡流水、收入证明等，部分银行需要卖方到场配合；

2、不动产登记资料查询结果证明可本人凭身份证至以下地点查询：

序号

查询点

地址

查询范围

1

扬州市不动产登记中心

文昌中路565号

1.查询打印市区范围的不动产证明

市自然资源和规划局

2.查询打印市区范围的无房证明（自助）

3.查询广陵区、原维扬区、开发区范围的纸质不动产登记档案

2

扬州市市民中心

文昌东路9号

查询打印市区范围的无房证明（自助）

市民中心1号楼1楼

3

邗江分中心

兴城西路180号

1.查询打印市区范围的不动产证明

市自然资源和规划局邗江分局

2.查询邗江区（不含原维扬区、开发区）范围的纸质不动产登记档案

4

邗江区行政服务中心

百祥路35号

查询打印扬州市区范围的不动产证明

邗江区行政审批局二楼

5

广陵分中心

二里桥路与观潮路交叉口东北角广陵区政务服务中心

查询打印市区范围的不动产证明

6

江都区行政服务中心

长江路150号

查询打印市区范围的不动产证明

7

江都区不动产登记中心

浦江西路124号

查询江都区范围的纸质不动产登记档案

市自然资源和规划局江都分局

8

开发区行政审批局

扬子江中路188号智谷大厦

查询打印扬州市区范围的不动产证明

3、征信报告可本人凭身份证至中国人民银行扬州市中心支行（文昌中路561号，市自然资源和规划局隔壁），自助打印。

第六步：缴税办理不动产证。

贷款审批结束后，银行短则三天，长则三个月放款至资金托管账户。待银行通知放款后，去银行拿上不动产登记申请书（抵押版）和银行的授权委托书，买卖双方再次相约，去不动产登记中心办理不动产权证。

注意事项：

1、如签约时未签署授权委托或者公证委托，此时仍需本人到场；

2、需要提交身份证明、银行授权委托书、不动产权证书、买卖契约、抵押合同、借款合同、契税发票，材料均需一式两份；缴税时还需单独提交买方全家户口簿，如夫妻两人不在同一户口，另需提供结婚证；

3、关于契税税率下次单独开贴讨论。

第七步：买方领证、卖方取钱。

办完证，正常三个工作日可以领证，具体办证进度可关注“扬州市不动产登记”公众号查询。买方领证后，卖方即可提取房款。

注意事项：

1、卖方如有贷款，可在买方首付款打到托管账户后提取用来还款；

2、领证如不方便到场，可在办证时委托他人领取，也可让登记中心EMS免费邮寄到家；

3、不动产登记证明（抵押权证明）一定要交至银行。

第八步：水电气过户，房屋买卖流程结束。

买卖双方可至市民中心或者水、电、气各营业网点办理相应过户。

注意事项：

1、水、电过户可买方凭不动产证和原缴费卡单方办理，天然气过户需要双方均到场；

2、市区不动产登记中心已经实现水、电、气联动过户，可向登记窗口提出一并办理，但需注意水、电、气相关的初装费和账号余额等费用已经结清，双方过户时的水电气表读数已确认，下一抄表周期产生的水电气费用由新户主承担，原用户的银行代扣业务已取消。

3、房屋交易时，留有部分尾款，待水电气过户结束后再交付，中介费也可如此。

最后，祝愿各位买到心仪的房子，买房过程少跑腿，省的汽油费多吃个鸡腿。

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