小产权房买卖无效判例？威海荣成法院：合法协议岂能出尔反尔-2024深圳小产权房信息

喜逢拆迁想卖房，合同签完房价涨，赖账不卖

2017年，威海荣成某村进行城中村改造，全体村民房屋拆除以置换楼房。村民王某除了自住的一套待拆迁房屋外，其在2003年4月曾以“儿子结婚”为由申请获得了另外一处宅基地且登记在自己名下，这样一来按照拆迁规定，王某便可获得两套安置房，对此，王某于2017年9月与杨某达成《楼房买卖协议》，约定王某将产权置换（即拆迁安置）的第二套楼房125㎡，外加10㎡储藏室，以3281元/㎡的价格卖给杨某，房屋价款总计44.3万元，同时协议载明：“楼房确定后由杨某自己抓阄确定楼层”“协议签订之日杨某需给付王某保证金五万元整”“王某拿到楼房钥匙后与杨某十日内办完交楼手续，杨某付楼款30万整，余下（由房管局测量数为准）待双方办理转让房权证手续后付清”等条款。协议签订后，杨某当即支付5万元保证金，王某的儿媳写下收条，王某签字确认。

此事到此，原本应是顺风顺水、两家共赢，就等着楼房竣工，杨某按照协议把房子一抓（抓阄自选楼房），尾款一清就皆大欢喜。但事情在2017年底出现变数，由于当地房价大幅上涨，而王某的安置楼地理位置极佳，增值潜力较大，王某见利起意，单方面“撕毁”协议，拒不交房，并且在2020年6月安置房抓阄现场上，王某一家阻拦杨某参与抓阄，擅自将房屋占为己有。几经协商无果，近日，杨某将王某及其儿子小王诉至荣成法院，请求法院判令双方《楼房买卖协议》有效，要求王某及时交付房屋。

协议合法且有效，休想胡搅加蛮缠，房子得交

庭审中，王某辩称涉案被拆迁房屋是2003年申请给小王所建的婚房，拆迁置换的楼房产权应归小王所有，其在未获同意和授权的情况下将儿子房屋出卖，所签买卖合同无效，并且双方签订的《楼房买卖协议》中载明，保证金即解约定金，收受定金一方可以以双倍返还定金为代价解除买卖合同，对方不得要求继续履行合同，故王某坚称可以双倍返还定金但楼房不会归还。

王某的儿子小王也辩称，其父母在为其申请婚房宅基地时在本村已有住房，按照一户一宅原则新建房屋只能是为其建房，且《宅基地申请书》载明的用地理由也是“为儿子结婚用”，所以涉案楼房是其民房置换的，并且2019年其在韩国工作，父母在未征得其同意和授权的前提下私自将楼房售卖，协议应当无效。

根据双方当事人陈述，佐以案卷资料，本案主审法官认为，被告王某与杨某签订的《楼房买卖协议》是双方真实意思表示，合同依法成立。围绕双方争论的2个焦点问题，主审法官认为：

①涉案被拆迁民房归属问题？

被告王某2003年申请建设涉案被拆迁房屋的用地理由虽然是“为儿子结婚”，但该房屋所属宅基地被拆迁前仍然登记在王某名下，没有相关变更登记可以证明该房屋是被告小王独立财产。

②小王自称不知晓《楼房买卖协议》，未经其同意该合同无效观点是否成立？

从被告王某代小王签的《拆迁安置协议》、被告王某与原告杨某签订的《楼房买卖协议》、儿媳李某参与收保证金等相关过程看，被告全家除小王外全部参与涉案楼房买卖，原告有理由相信小王对此是明知且同意的，王某卖房行为构成表见代理，因此，双方的房屋买卖合同仍然成立，且效力及于小王。