东莞小产权房的行情，卷到没底线了…

令人意想不到的是，两年后一位价格屠夫横空出世，位于常平东站与东莞东站旁的双TOD项目卓越蔚蓝领袖2022年11月份开盘，最低价格仅1.4万/平起。

价格一出常平的各个楼盘都傻眼了，好不容易房价拉到了2万+，这波操作又直接把常平房打回了五年前，太难了！

项目11月13日开盘，首推4号楼和6号楼，共283套房源，目前莞e认购显示还剩89套，去化率超过60%。

这个成绩在当前的市场环境下算是非常不容易了，听说很多光明、沙井的深圳客都闻风前来。

光明这么多新房还不够选吗，贝塔属实有点不敢相信，决定前往项目现场实探一番。

刚来到营销中心门口，就听到一个来自沙井的大哥在打电话。

“现在最低的都要1.7万了，地倒是挺好的，去哪都方便，就是太贵了，再看看吧！”

在越来越卷的新房市场中，4万的光明诚可贵，8万的前海价更高。若为低价故，两者皆可抛！

本文将从区位、交通、周边配套、产品、价格五个角度进行评级与分析，1字头的常平卓越蔚蓝领秀是真香吗？

01

房价倒退回五年前，常平房价涨幅受限

区位评级（25分）：15分

常平是一座以轨道交通闻名的城市，拥有两个大型火车站（东莞火车站、常平站），还有（常平东站、常平南站两个莞惠乘机轨道站点，以及东莞地铁3号线常平站正在规划中。

依托轨交发展的优势，早期常平吸引了很多来自香港、深圳的红利。

常平的GDP实力也不俗，2021年常平GDP422亿元，在东莞32个镇街中排名第七。

但是常平的房价却很魔幻，在东莞各镇街中垫底，一直涨不起来。

主要有以下三大原因：

第一点，常平房地产发展较早，累积了大量二手房库存，加上近年来源源不断的新房供应，已经形成了供过于求的局面。

第二点，常平地理位置较差，位于东部产业园片区远离了东莞主城区和松山湖。

这里不像环城区的高埗石碣等镇，持续收割城区外溢。没有环湖区三兄弟，东坑弱镇利好，直接靠着松山湖外溢。

第三点，常平的规划蓝图一直停留在纸面，行动拖沓，片区面貌和价值没有很大的提升。

这些年来，常平一直说要把政务、商业、教育中心转移到新城区，但一直是“雷声大雨点小”，目前为止都没有没有什么大的动作。

不像水乡片区，轰轰烈烈的搞水乡新城，规划产业都搬过去了。

这么一个经济、交通大镇，房价却一直涨不起来，因此有投资想法的购房者基本对常平避而远之了。

20年，常平新房均价首破两万，此后的两年间一直在2.1万和2.3万左右徘徊。

而卓越蔚蓝领袖的这一波操作，可以说把常平的房价一下子又拉回了5年前，真的太难了！

02

双TOD项目，轨道交通发达

交通评级（25分）：20分

项目的交通配套是一个亮点，从南往北依次有莞惠城轨的常平东站和京九线的东莞东站。

凭借这两个站点枢纽，串联起了常平与广州、深圳和香港等湾区各大城市。

在常平东站乘坐莞惠城轨，可以到达东莞的中心城区6站到西平，3站可以到达松山湖站。

莞惠城轨是一条连接东莞与惠州的城轨，三十多分钟一趟，平均每个站的车费是5元。

还有规划中的东莞地铁三号线终点站东莞东站也在项目附近，起于交椅湾站，连接了松山湖核心区和滨海湾新区。

3号线预计23年才能开工，届时能大大缩短去城区和松山湖的距离。

莞惠城轨毕竟是城际线路，发车时刻间隔较长，没那么方便。

除此之外公路出行也挺方便的，项目距离东莞东站高速出入口约900米，依托甬莞高速、从莞深高速、以及番莞高速便捷出行。

现在从项目开车去往南城和松山湖，差不多需要50分钟左右，番莞高速全线通车之后，车程还会缩短一点。

03

缺乏成熟的商业配套，周边工厂分布、环境荒凉

配套评级（25分）：10分

常平的主要规划分为旧城中心片区、新城中心片区和几个TOD片区。

目前常平的发展重心主要集中在旧城中心片区，卓越蔚蓝领秀所在东站TOD片区发展程度比较低。

项目的东西两侧分布着工业园区，都是一些电子、塑料、模具、印刷等加工产业。

靠近城轨一侧的景观则更为荒凉，妥妥的郊区既视感。

项目的周边没有大型的超市和商圈，靠旁边的卓越蔚蓝城邦的临街商铺以及自带的底商满足一些日常的需求。

丰富一点的购物需求则需要前往两公里外的曼诺商业广场以及镇中心的商圈。

在生态配套方面，隐贤山庄、常平铁路公园距离项目约3公里，驾车前往约15分左右。

此外，项目的东侧约200米处规划有一处绿化用地，将打造市政公园。

项目的规划蓝图是比较完善的，但落实还需要时间，目前片区面貌是比较落后的。

04

容积率高，有噪音污染，居住舒适度大打折扣

产品评级（25分）：12分

项目占地约2.8万平，建面约15万平，容积率高达3.9。

容积率比较高，意味着土地利用强度高，公共空间比较少，居住舒适度大打折扣。

因为地块面积受限，小区内部也只配备了观景园林、儿童乐园和临街商铺等设施。

项目共规划有9栋高层住宅，由于靠近城轨，高楼层有潜在的噪音污染问题。

其中3、4、5栋的位置较好，靠近蔚蓝城邦以及未来的市政公园一侧，噪音影响较小。

产品的户型一共有4种：82平三房、94平三房、95平三房和116平四房。

除95平的户型以外，其余三种户型都是竖厅设计。

大户型两点亮点较多，116平的阳台非常宽阔。

三房阳台进深有2米，但开间比较狭窄，实用性不高。

05

最低单价约1.4万/平，首付约24万，低于同区域其他楼盘价格

价格评级（25分）：22分

虽然项目的产品以及周边配套都不太尽如人意，但价格可以说是项目的杀手锏。

早于去年底项目就开放了营销中心，但迟迟不见开盘，此前的吹风价高达2.5万。

卓越蔚蓝领秀选择在今年11月份开盘，备案均价仅1.75万，可以说是在当前冷淡市场环境以低价博一条生路。

产品的户型面积越小，单价就越低。

82平的三房，低楼层开盘折后最低单价仅1.4万/平起，116平的四房最低1.7万/平。

一套小三房按两成首付来算，总价约121万，首付约24万就能拿下。

这个价格远低于同区域其他新房项目，目前常平新房售价普遍在2万+，位于老城中心的翔龙天地价格接近3万。

位于新城区的金地名著，售价在2.2万-2.4万左右。

对比项目对面的二手房，卓越蔚蓝城邦在去年价格也卖到了2万+。

蔚蓝领秀的价格一出，周边的二手房业主叫苦不迭，本来行情就不好，现在蔚蓝城邦整体挂牌价又跌了将近2000/平。

目前蔚蓝城邦在贝壳平台的挂牌房源多达279套，急售的业主直降几十万，多套单价1.4万的房源挂出。

图源：链家

06

适合刚需自住，改善投资避坑！

评级总分（100分）：79分

总的来说，项目存在价格和交通优势，但周边配套和产品方面的短板也挺明显的。

天下武功，唯快不破。在内卷厮杀的新房市场，低价就是各楼盘最大的杀手锏。

临近年底，开发商为了回款，像卓越蔚蓝领袖这样以低价杀出一条血路的项目会越来越多。

针对想要置业的朋友，淘房志给出以下几点建议：

一、适合常平本地，资金有限的刚需置业。这个价格对比常平区域内的几个楼盘性价比还是挺高的。

二、改善客户、注重生活品质的买家不适合。

项目的商业配套匮乏，生活不便，周边环境较差，并且对于片区内未来规划的落实不太看好。

三、投资客户请绕道。

常平区域内的楼盘众多，新房项目内卷严重，二手房供应多。

并且常平的房价涨幅有限，很难涨起来。

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