买卖小产权房怎么维权，购房者的维权路径-2024深圳小产权房信息

【前言】

俗务缠身，久未更新。恰巧看到今日头条举办一期“律师来帮忙”活动，想起了最近被咨询过的一起有关拆迁安置房买卖的法律纠纷颇为符合热点。由于该案本身还涉及到调解和执行等有关程序性的内容，可以算得上是百姓的身边事了，更显普法价值。本期做一特辑（上、下），上篇首先聊聊“拆迁安置房屋买卖纠纷”这一实体问题，即对于拆迁安置但尚未取得产权证的房屋，买家要如何保证自己的物权？

房屋作为不动产，有着极大的财产价值，代表着一个家庭的重要财富。就一般的商品房来说，不动产权证是房屋权属的重要，也是房屋转让、出租、抵押等交易行为的前提条件。但市场上，也有一些尚未取得产权证（甚至是无法取得产权证）的房屋在流通交易。其中，关于拆迁安置房屋的买卖交易是较为为常见的一种，而这类房屋的特殊性也导致了纠纷的产生更为频繁。

<为什么拆迁安置房屋的买卖容易发生法律纠纷？>

从买方（购房者）的角度，这一问题其实也可以近似等同于“购买拆迁安置房屋的法律风险在哪里？”

首先，在大多数情况，买卖双方就房屋交易事项达成一致时，安置房实际上不具备交付条件。合同看似对购买价款、购买标的等事项约定的清清楚楚，但购房合同指向的房屋本身还处于建设规划中，购房者和拟卖房者实际上是做了一个“无实物表演”。

其次，由于双方确定购买意向与房屋实际建设达到可交付时间存在很长间隔，从可交付再能办理产权证又存在一定时间，考虑到房地产市场火热发展等原因，出售房屋的一方也可能因为当时约定房价与交付时的市场价相差过大，而反悔违约。此外，拆迁安置房作为政策性房屋，拆迁时安置方案确定的房屋数量、面积、层数等条件在实际交付时发生一定变化，也是常见现象，这些问题都可能给买卖合同履行带来困难。

最后，拆迁安置房屋并不像一般商品房一样，交房和过户基本会同一时间办理。现实中，安置房先行交付，但产权证要多年之后才能获办的情况非常正常。房屋作为不动产，权属关系首先要依据不动产权证确定，法律上并不是以交付、占有作为认定房屋所有人的标准。购房者从卖方获得了房屋并占有使用后，如因此疏忽大意，忽视对产权证的督办和过户手续，房屋还存在着被三人善意取得的风险。

<拆迁安置房买卖合同纠纷，购房者维权路径>

因拆迁安置房屋买卖发生的纠纷，诉讼通常是由购房者提起，盖因从交易习惯来说，购房者在房屋买卖合同签订不久后一般就会支付全部或大部分购房款，而卖方要履行交房、过户义务却要等到多年之后安置房屋建好完成。而纠纷之直接原因，往往是因为卖方不同意交付房屋或不配合办理产权证而引发。此时，购房者为了避免房财两空，需要积极启动救济程序。在少量案件中，也有卖房者不堪市场价和合同价之间巨大的金额差异，主动要求法院判决确认买卖合同无效的情况发生。

在卖方违约的情况下，购房者为挽回损失，依法维护自身合法权益，通常存在两种路径。其一是以合同违约作为切入点，要求返还购房款，违约方承担违约责任；其二是以继续履行作为诉讼思路，要求办理房屋过户手续，争取物权。前者求财，后者求房，孰优孰劣，各自风险，更是需要具体情况具体分析。

<以案为例>

2017年，杭州经开法院受理了一起关于安置房买卖合同纠纷的案件，以案号为名，可姑且称一审案件之为3540案。由此开端的系列案件中，原告首先提起了继续履行之诉，又再提出了赔偿损失之诉，最终判决结果也部分支持了其赔偿损失的诉讼请求。案情虽不复杂，但全案诉讼过程颇有典型意义，能一定程度上直观说明两种诉讼方向之异同，本文以此为例，简单介绍。为便于阅读和保护隐私信息，笔者对案情做了梳理加工。

<继续履行一案>

2009年，G一家因征地拆迁，被预安置220平方米。2015年，S与G一家三人（三被告）签订了《安置房买卖合同》，合同约定G等三人出售安置房屋，面积55平方米，总价35万。合同签订后，S足额交付了购房款。2017年，安置房事项落实时，因G独生女结婚，安置人口增加一人，合计安置面积变更为275平方米。最终安置房源三套，分别为141平方米，85平方米，57平方米。G等人取得房屋后，S要求他们交付57平方米的那套房屋，但G等人予以拒绝。

S于2017年向提起了3540号诉讼，诉讼请求为：确认合同有效、继续履行合同、交付房屋、办理过户手续。这是典型确认合同有效+继续履行的诉讼方案，相关诉请如能全部得到法院支持，则S可以合法有效地取得房屋所有权。一审中，被告（G等）共同辩称，合同签订时，合同标的仅仅是一个安置权，实际标的物并不存在，该房屋买卖合同指向不准确、不具体，合同本身也没有约定具体的交付时间，合同因此无效。一审法院并未采纳被告如上答辩意见。但是，法院查明其安置人员发生了变更，且尚未对安置房屋进行分配，所以认为G等人办理交房、过户在当前尚不具有履行的可能。最终，一审法院确认双方之间《安置房买卖合同》有效，但驳回了其他诉讼请求。判决后，三被告上诉，但二审维持了一审判决。

继续履行一案中，S虽得到了确认合同有效的判决，但房屋交付、过户等诉讼请求均未能实现，有名却无实，仍然不能挽回损失。

<赔偿损失一案>

S获得了上述生效判决后，于2018再次向杭州经开法院提起诉讼，这次诉讼请求是：解除合同、返还购房款、判令赔偿增值部分损失130万元。姑且亦以案号2198号称之。2198号案件里，法院基于相关事实和前案判决，认定安置房买卖合同有效，G等三人应赔偿S损失。而对于损失金额的确定，法院既未采纳G等提出的无法分配55平方米的房屋有客观原因等观点，也未完全支持S主张的130万元赔偿的请求。法院认为S虽是诚实守信的一方，但签订风险隐患较大的合同，对违约责任约定又不清晰，同样也存在一定过错，应自担部分损失。最终，一审法院判决G等人返还S购房款35万，赔偿S房屋增值部分损失70万元等。该案二审同样维持原判。

<结语>