小产权房有劫难吗，共有产权2.0来了

共有产权住房，在北京的房地产市场上已经是一股不可忽视的力量，不仅影响着商品房、二手房的销售，也深刻的影响着每一个想购买住房的家庭。

自住型商品房之后，共有产权住房是一个全新的模式，也或将成为未来较长一段时间持续存在的民生政策。那么，经过2年的发展，共有产权住房到底怎么样，广大购房者认可么，还有哪些需要提升和改进的地方呢？

为了讨论的方便，我们把早期的共有产权住房项目叫做1.0，表示他是共有产权的早期版本。我们把已经有积极变化和提升的共有产权住房项目，叫共有产权2.0。

共有产权1.0总结

很自然，早期的项目都是共有产权1.0版本了。那我们看看1.0时代的共有产权销售情况怎么样呢？

我们先简单的看看数据，2年时间里面，不管是从自住型商品房转化或者是纯共有产权房来看，网申的大约40个项目，供应套数大约4万套左右，现在因为未售出或退房的大概有8千套左右。也就是说，这2年里面供应并已申购的共有产权大约有20%没有售出。

从区域来看，差异比较大，有的区域望洋兴叹，有的区域游刃有余，有的区域憋的难受，有的区域干瞪眼，有的区域不瘟不火。海淀、朝阳、通州、石景山这样的区域申购人数比较多，房源供给比较少，所以前几个销售的都还可以。大兴、平谷、房山房子比较富裕，但位置相对偏远，所以总是房子比人多，销售情况不太理想。昌平区这1年多憋得难受，因为自从18年年初开放了3个项目之后，就一直闭关不出。而东城、西城有点干瞪眼，总觉得被遗忘，实际上昌平、大兴和房山也提供了定向房源，但总归不是东西城核心地带的，而且东西城社保的非京籍真的是干瞪眼。而像顺义就属于不瘟不火，前面几个项目还不错，套数少，后面的博裕雅苑规模大，但2申也剩了。剩下的密云、延庆和怀柔，就数密云的项目选的火热。

分项目看的话，管家就不用实际的数据比较了，因为没有对比就没有伤害，欢庆的日子大家都要开开心心。

其实，共有产权住房的去化还是可以的，这个是任何一个纯商品房无法比拟的，也充分说明需要住房的刚需真的不少，也说明共有产权是刚需们实现住有所居的良好途径，也充分的证明了共有产权政策在解决中低端收入人群居住方面的政策定位是富有成效的。

共有产权1.0那些事

从宏观的角度看，共有产权政策还是有效的解决了一部分刚需人群的住房问题，解决了部分夹心层高不成低不就的居住困境。应该，也是在未来一段时间需要继续优化和发展的既定政策，是需要鼓掌点赞的。

但可能也会有人要问，为什么还有20%的房子没有卖出去呢？管家觉得主要是以下三个方面的原因：

1）共有产权的天然“坑”带来的限制和迷惑问题；

2）地区发展和分布不平衡导致的分配不均问题；

3）共有产权项目在产品设计和服务等关乎质量、品质和态度等方面存在的不尽人意的问题。

共有产权有自身的规则问题，大家普遍叫做共有产权的天然坑。因为共有产权属于政策性住房，在设计之初就去掉了他的投资属性，使得在申购、交易和继承等环节受限，从而导致部分购房者在选择的时候产生障碍。

同时，因为规则的限定未能完美的界定客观存在的各种现实情况，也未能在政策解读方面及时的解读，也给部分购房者带来了困惑和迷乱。

也许，大概这些就是通常管家比较容易碰到的一些无奈和苦衷，也是大家比较困惑的所在。相信在未来，共有产权的进入和退出机制会不断的完善，这些问题都会在特定的范围内得到改善和缓解。

区域发展不平衡导致的分配不均，其实更容易理解。人口数量和供地数量往往是成反比的，所以导致的结果是人口密集的区域人多房少，而人口稀少的区域是房多人少。分久必合合久必分，这也大概是开始的项目区域政策比较严格，而后期的项目区域政策慢慢宽松，未来的项目可能会进一步的放开区域政策以便囊括更多的人群。

共有产权项目品质低，一段时间内是大家吐槽的的重要方面。那为什么给大家品质低的印象呢，是大家故意为之么，这个肯定不是。

共有产权项目是基于特定的规则，在相关机构监督下基于市场化机制运作的，所以对于开发商来说是趋利的，导致建设和设计都是按照最小标准进行，符合相关规定即可。

又因为，整个共有产权的销售都是在相关政府机构推动下进行，对于开发商来说就少了好多的营销和推广。加之，整个申购、审核和销售都集中进行，营造了一个抢的气氛，不经意间推动了销售，提升了开发商信心。

所以，早期项目的开发商并不太操心自己的产品设计的如何，总是感觉良好，总是很自信的认为能卖完，在整个产品的设计和销售服务过程中，并没有投入太多的认真。

但随着购房人慢慢的了解共有产权，慢慢的熟知市场，慢慢的有了自己的判断力，开始变的没那么好忽悠了。也随着市场供给的增大，购房人去化的增加，共有产权变得越来越不好卖了。不用心的设计，低等的销售服务，将变的越来越没有市场。

窗户小的像监狱，户型奇葩的像手枪，采光设计不合理，发不起工人工资，管理不善导致着火，建设不合格漏雨，延期交不了房，需要的时候找不到开发商人，态度差的像欠钱，售楼处像老破小，选房现场像赶集，等等的那些被大家吐槽的，将会得到的慢慢的改观。因为，大家的选择多了，不改进、不提升将会被购房者抛弃。

共有产权2.0来了么

那，共有产权真的就那么不堪么？不，肯定不是的。我们只是整理了大家比较常见的一些问题，希望引起大家的共鸣和关注。任何事物在发展过程中，都会有各种各样的问题。有问题并不怕，有问题并发现问题，才有机会改进和提升。

那，后面的共有产权项目，真的会有变化么，真的会有改观么？真的会有，而且已经在悄然改变了。

政策越来越灵活。本市共有产权住房工作遵循“以区为主、全市统筹”原则，各区政府负责组织本行政区域内共有产权住房的土地供应和建设。

基于这样的规则，各个区在申请的条件上进行了不断的调整、放宽。对于供地不足的中心城区，也会在大兴、房山、昌平、顺义等发展新区统筹一部分房源用于弥补中心城区房源供应不足。

开发商越来越认真。品质低好像一直以来是政策房的代名词，共有产权也不例外，设计和建设总是满足最低标准，服务也是最低标准，能省就省。大家感觉品质低，但在制度面前，似乎也说不上什么来。窗户大小啊、采光啊、同等品牌啊、奇葩户型啊等，这些都是大家能直观感受到的内容，但仔细扣可能还符合最低标准。

早期的项目确实是这样的，但随着弃选率越来越高，部分共有产权项目的销售也变的越来越困难，竞品更是不断涌现。为了有一个好的销售数据，开发商在产品设计、售楼处建设、服务和销售策略等各个方面已经在做优化和转变了。

比如通州中建幸福里一梯两户的小洋楼，有敢于重新定义共有产权的勇气，必有他重新定义的思考和准备；比如朝阳将台上东郡的部分户型设计，还是比较暖心的；比如顺义十里湖光中秋邀约售楼处，领取礼品的活动，也透射了服务的细腻和变化；比如石景山古城的金裕雅苑，长安街沿线，配套可圈可点；比如朝阳梧桐湾梧桐港都是6~8层，旁边还有湿地公园真的很不错；比如海淀的安宁庄地块价格虽高，但位置真的可以。这些项目，售楼处建的漂亮了，户型也变的比之前项目好了，销售服务也谨慎小心把客户当上帝了。

那这些都是共有产权2.0时代来了么？有的项目还在1.0，有的可能是1.5，有的可能是1.8，有的可能是2.0，我们对于共有产权2.0的定义是想表达真的在改变。也正是有了这种改变，才有了竞品之间的竞争和比较，才有人认真的去对待共有产权住房产品，才有人认真的对待购房者。

我们呼吁改变

从管家的角度来看，我们感受到了改变，看到了积极的走向，我们要给予肯定，要让大家看得到。但是，并不代表说这些项目就做的很好，因为还有很多需要改进的地方。

为此，我们要说出来，要呼吁，呼吁开发商和相关方面，做出改变，变的再好点：

1、呼吁多供一些好位置的房子，别太远，别老有垃圾场、泔水厂、殡仪馆等；

2、呼吁对于共有产权的退出和继承，对于有特殊情况的给予政策考虑；

3、呼吁对于单身购买政策的解读更加的清晰，让爱情没有后顾之忧；

4、呼吁共有产权住房多点周边配套，子女教育别有歧视性执行；

5、呼吁对于北漂的集体户口，给点扶持，给点正视，飘着的感觉真的不好；

6、呼吁对于共有产权在产品设计、销售的时候，把品质提起来，别老拿最低标准搪塞；

7、呼吁共有产权的停车位别那么贵，在车位租售上把共有产权的精神执行到底；

8、呼吁公租房到共有产权开设一个上升通道，安居乐业，人人向好是大趋势；

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