南昌广州路小产权房出售，释放啥信号？

为什么会出现流拍？

地块本身因素：

1.青云谱老区发展相对滞后，缺乏经济支柱产业，与红谷滩、西湖、东湖区相比，在人口流动，商业建设配套等方面差距较大。

2008-2019年9月，江西省房价TOP20各区县排名演变

2.广州路缺乏系统的规划，启动较慢，周边农民公寓，安置房占比较大。

3.周边土地供应充足，城南大道往东，广州路往南，有大量的可拍卖空地

供应量充足，所以土地价格不会很高。

4.该地块起始楼面价相对偏高，前几天洪大集团拍下的洪城大市场地块楼面价起始价在1223元-2957元之间。而今天，DADJ2019039地块起拍楼面价4900元/㎡，DADJ2019040地块，地块起拍楼面价楼面价5135元/㎡。

可见，在位置不算好、配套不算完善的情况下，如此高的起拍地价明显是不符的，竞争力显然不够，房企“不买账”很正常。

流拍，或是以史为镜的结果

从全国市场看有这几个因素：

1房企融资难

2018、2019，乃至2020，都是房企的偿债高峰。

而与此同时，信贷在不断收紧。

房企手里的钱不多，不能冒着资金链断裂的风险拿很多钱去拿地。

而另一方面，随着各大城市相关政策越来越严，空手套白狼越来越不可能。

首先，拿地之前，要交几千万的保证金，拍卖完成后一段时间才退还。

其次，拍卖之后，很短时间就要交齐地价，指望用这块地区融资，乃至通过项目融资空手套白狼，基本不可能了。

在这种情况下，房企首先想的是安全，而不是发展。

2.上涨预期不再，存地没有意义

过去房企拿地，并不是只拿最近1、2年要用的，而是多多益善。

为什么呢？他们对房价、地价上涨加了很高的预期。

过两年，即使自己不开发，把地卖给别人也能赚一大笔钱。如果自己开发，则比竞品家新拿的地便宜很多，占尽优势。

可现在，整个楼市横盘，这种上涨预期不再了。

如果房价每年只上涨5%，那么，存一些不会很快开发的地，很可能得不偿失。

首先，拿地花的钱，每年产生的利息，可能比地价上涨的还多；其次，这些被占用的资金无法滚动，会影响企业发展。

所以，现在很多房企，只拿最近1、2年开发所需要的地。

最近有2、3家百强都表示，自己下半年不拿地也可以，说的就是这个意思。

3少数地方政府财政压力大、卖地太多

如果卖地收入地方财政收入中比例不大，那么，如果流拍，就不再卖地了，等一等再说。

可是，如果卖地收入在地方财政收入中所占比例很大，地方政府就会不断卖地，看哪些地块能卖出去。

越是流拍，越是要多尝试，于是流拍地更多。三四线城市平均流拍地块数量明显大于一二线城市。

4.新房限价、地价又贵、利润空间太小

现在很多城市开始限价，限价依据的是已经销售的同类项目的价格。

已经销售的同类项目，拿地是在2、3年以前。

可最新的土地价格，却是要比去年卖的土地还贵。

再加上，这2年期间，其他成本也上升了。

所以，按已经销售的同类项目的价格卖房的话，中间利润就很薄了。

有家房企拿地，最后算利润只有3%，这也就意味着，成本控制稍有不慎，就会亏本。

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