南昌广州路小产权房出售,释放啥信号?

为什么会出现流拍?

地块本身因素:

1.青云谱老区发展相对滞后,缺乏经济支柱产业,与红谷滩、西湖、东湖区相比,在人口流动,商业建设配套等方面差距较大。

2008-2019年9月,江西省房价TOP20各区县排名演变

2.广州路缺乏系统的规划,启动较慢,周边农民公寓,安置房占比较大。

3.周边土地供应充足,城南大道往东,广州路往南,有大量的可拍卖空地

供应量充足,所以土地价格不会很高。

4.该地块起始楼面价相对偏高,前几天洪大集团拍下的洪城大市场地块楼面价起始价在1223元-2957元之间。而今天,DADJ2019039地块起拍楼面价4900元/㎡,DADJ2019040地块,地块起拍楼面价楼面价5135元/㎡。

可见,在位置不算好、配套不算完善的情况下,如此高的起拍地价明显是不符的,竞争力显然不够,房企“不买账”很正常。

流拍,或是以史为镜的结果

从全国市场看有这几个因素:

1房企融资难

2018、2019,乃至2020,都是房企的偿债高峰。

而与此同时,信贷在不断收紧。

房企手里的钱不多,不能冒着资金链断裂的风险拿很多钱去拿地。

而另一方面,随着各大城市相关政策越来越严,空手套白狼越来越不可能。

首先,拿地之前,要交几千万的保证金,拍卖完成后一段时间才退还。

其次,拍卖之后,很短时间就要交齐地价,指望用这块地区融资,乃至通过项目融资空手套白狼,基本不可能了。

在这种情况下,房企首先想的是安全,而不是发展。

2.上涨预期不再,存地没有意义

过去房企拿地,并不是只拿最近1、2年要用的,而是多多益善。

为什么呢?他们对房价、地价上涨加了很高的预期。

过两年,即使自己不开发,把地卖给别人也能赚一大笔钱。如果自己开发,则比竞品家新拿的地便宜很多,占尽优势。

可现在,整个楼市横盘,这种上涨预期不再了。

如果房价每年只上涨5%,那么,存一些不会很快开发的地,很可能得不偿失。

首先,拿地花的钱,每年产生的利息,可能比地价上涨的还多;其次,这些被占用的资金无法滚动,会影响企业发展。

所以,现在很多房企,只拿最近1、2年开发所需要的地。

最近有2、3家百强都表示,自己下半年不拿地也可以,说的就是这个意思。

3少数地方政府财政压力大、卖地太多

如果卖地收入地方财政收入中比例不大,那么,如果流拍,就不再卖地了,等一等再说。

可是,如果卖地收入在地方财政收入中所占比例很大,地方政府就会不断卖地,看哪些地块能卖出去。

越是流拍,越是要多尝试,于是流拍地更多。三四线城市平均流拍地块数量明显大于一二线城市。

4.新房限价、地价又贵、利润空间太小

现在很多城市开始限价,限价依据的是已经销售的同类项目的价格。

已经销售的同类项目,拿地是在2、3年以前。

可最新的土地价格,却是要比去年卖的土地还贵。

再加上,这2年期间,其他成本也上升了。

所以,按已经销售的同类项目的价格卖房的话,中间利润就很薄了。

有家房企拿地,最后算利润只有3%,这也就意味着,成本控制稍有不慎,就会亏本。

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