买了小产权房如何交房？我的眼泪没停过

有市民反映，购买了桂澜路3号卡斯汀酒店公寓项目，已经逾期近2年未交楼。

到底发生了什么？这是一个既悲伤又无奈的故事。

两次延期工程烂尾，开发商已成“老赖”

卡斯汀酒店公寓位于桂澜路石肯桥下，规划有一栋高层建筑，其中1-3层规划为超市、会所、游泳池等，4-14层为公寓。

|项目航拍（图源：功夫房产）

公寓为3梯26户，涵盖26-44㎡平层、复式产品，其中4-12层用作酒店返租，13-14层可用作自住。

2020年初，当时一套30㎡平层单位，单价约8千，总价约25万，还带10年返租，承诺每月返还租金1600元，每2年递增一次。

今年2月，小强热线接到业主爆料，对项目情况进行了一次系统梳理。

卡斯汀酒店原本计划2021年4月13日交付，第一次延期到2022年6月交付，第二次延期到2022年12月，但一直没有交付。

从2022年下半年开始，开发商的客服人员也联系不上了。

买了这个项目的业主约有100位，他们还开了百度贴吧，留下联系方式组团跟踪此事。

目前，项目主体结构已经封顶，水电还没铺设，内部道路也没有修好，贴吧里有业主在今年2月进入项目内部拍的照片，就是这样了↓

项目开发商为瑞弘公司，曾参与开发鄱阳城众创小镇，但收钱签约的却是佛山市景绅物业服务公司、佛山市智笙装饰工程公司，目前这两家公司的负责人已经是被执行人，限制高消费，也就是“老赖”。

有业主将开发商告上法庭，判决结果支持业主退款的诉求，但走到强制执行阶段，发现开发商账户已经封死，没有任何资金，名下没有可执行的资产了。

在小强热线的协助下，今年2月份，业主、开发商以及禅城相关部门代表开了一次会，开发商表示已经找到新的投资人，等投资人注资就可以复工。针对要求退款的客户，也正积极协商解决方案。

承诺3月复工，至今尚无动静

在问政平台上，禅城区祖庙街道办事处、祖庙街道镇安村在3月底对此事进行了回复：

（一）项目现状。卡斯汀酒店公寓项目是由镇安村升一股份经济合作社报建，景绅公司在该地块上出资建设卡斯汀酒店公寓，工程现已封顶，下一步将进行总体验收，验收完成后即进行内部装修。

（二）情况处置。接诉后，镇安村立即了解项目最新情况：2023年2月22日升一经济社社长参加了卡斯汀复工会议。卡斯汀负责人在会上承诺2023年3月复工，8月交付。

下一阶段，镇安村将会继续督促升一经济社必须做好开发商与客户之间的桥梁，与开发商保持联系，积极敦促其落实好复工工作。

其次，我村督促升一经济社持续关注开发商在复工的同时，务必安排好专项资金的合理使用，并与客户之间积极协商延期交付的赔偿金补偿落实。

你以为这就完了吗？这事还有后续。

4月5日，市民在问政评论区反映，截至目前项目尚无复工迹象。

4月12日，功夫君走了一趟现场，招商中心和工地大门紧闭，现在没有任何保安或者施工人员，也听不到施工的声音。

|项目现场

不过楼体所有窗户都打开了，最近正是多雨季节，不知道室内是否进入雨水。

|项目现场

工地前的公示牌显示，土地使用权人为镇安升一股份合作经济社，供地方式为租赁，约定开工时间为2019年7月，约定竣工时间为2021年7月。

如今快2年了，希望项目早日找到注资方，尽快复工，给各位业主一个交代吧！

|项目现场公示

天下熙熙皆为利来，小产权房为何总出事？

聊到这里，不禁让功夫君想到佛山那些年烂尾的小产权公寓项目，可谓“一匹布咁长”：

祖庙海洋王国、张槎星光城、莲塘翡翠湾公馆、平洲东逸新天地、三山双城故事、西樵盛名广场、金沙洲中萃广场、高明高登广场、兆基广场……

为什么佛山小产权房屡屡出事呢？功夫君的朋友们如此说：

媒体人大M：小产权一般是村民与开发商合作开发，一般都是小开发商，由于土地性质问题，村民只注重眼前效益，而开发商为了快速回笼资金，后面的销售基本都是渠道中介去打，一遇到资金跟不上或者断裂，自然出事。

天下熙熙，皆为利来，小产权公寓之所以屡禁不止，因为有巨大利益，有的项目甚至成为非法集资的渠道。

土地拓展专员强哥：小产权房的建设，在实际操作层面，基本上没有采取强有力的处罚手段，致使小产权房迅速蔓延。

法务小红：小产权房说白了也都是为了利益，村民通过小产权房可以分红，而且交易起来也不麻烦，所以大多数乡镇也就是默认的态度，然后就加上商品房价格贵，很多人虽然知道小产权房有风险，但因为买不起商品房所以还是会去选择小产权房。

小产权房烂尾了，如果开发商账户没钱，追款比较难，只能看有无其他财产偿债了。

|其他小产权项目

律师阿深：小产权房烂尾，实际就是监管不力造成，但这个不是法律能解决的问题。最后业主能不能追回资金很难说，也没人统计过，要看当初合同是怎么签订的，还要看被告的偿债能力，都不好说。

粉丝小A：管辖制度不完善，没有整治办法，找不到整治的路径，管理人员没跟上时代变迁。

粉丝小B：人总会有贪念和侥幸心理。

|其他小产权项目

功夫君认为，小产权房之所以难以监管，核心问题就在于集体土地性质，不用走正规商品房预售那一套流程，由于没有产权、也不用网签，买家的权益很难得到法律保护。

与正规商品房不同，购买小产权房交付的房款，直接进入开发商账户，资金缺乏监管，无法确保资金安全性，一旦开发商资金断裂，买家就可能血本无归。

不过，相关部门已经有一定措施对小产权房的销售进行制约：

一是不能写“销售中心”，因为实际上购房者签的是租赁合同，只能写招商中心、租售中心。

二是现场必须有明显公示《关于农村集体建设用地项目投资风险识别重要提示》，销售人员也要主动提醒。

|投资风险提示

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