上海楼市遭受重挫专家：不能只看“环比”

在传统的房地产市场上，有“三金四银”的说法。 然而，在上海经历了热烈和谐的三月之后，小阳春却似乎“戛然而止”。

近日，上海多家房产经纪机构监测数据显示，4月份，全市二手房成交量不足1.8万套，较3月份的2.4万套下降26%，甚至低于3月份的数据。 2 月份的销量为 19,000 辆。 与此同时，“二手房挂牌量突破40万套”的消息也在各大微信房群中流传。

有观点认为，上海楼市正在遭受严重挫折。 那么，真实情况是怎样的呢？

判断楼市走势不能只看“环比”

首先，4月份二手房交易量正常吗？

“业内普遍认为，月成交量1.5万套是一个底线，低于这条线，市场就‘冷’了。” 上海中原地产分析师陆文曦表示，经过对比可以发现，4月份的成交量其实在正常范围内。

记者发现，不少自媒体账号根据环比数据得出“严重受挫”、“暴跌”等结论，却忽略了3月份上海楼市较为活跃，成交量为2.4万套。单位数创19个月来新高。 有史以来的最高价值。 如果以3月份为基准进行比较，自然会出现很大的差距。

“我从事中介行业11年了，楼市短期波动很正常。” 上海中原地产世纪花园店高级店总监潘学莲认为，4月份二手房交易降温是市场的理性回调。

上海链家研究院首席分析师杨玉蕾表示，下跌的原因有两个。 一是今年年初积累的购买力得到充分释放。 其次，4月份中间穿插着清明假期和五一假期。 如果排除节假日因素，链家在上海的销量依然稳定。

“受大环境影响，市场预期并未明显回升，购房者做出更加理性的选择。” 上海中原地产店长李小前说。 其门店4月份共完成4笔二手房交易，均为有自住需求的置换交易。 “其中两间是‘以小换大’。业主原本住在花木路附近，但家庭人口增多，所以决定在附近换个更宽敞的房子。还有两份订单是为了需要学位的孩子安顿下来的。” “下来后，父母就把房子搬到了花木路附近。”他说。

那么，上海楼市是热还是冷呢？

业内人士表示，判断楼市长期走势不应仅凭一两个月的数据。 据链家统计，今年1-4月上海二手房累计成交量好于去年同期，也好于2020年同期。

除了交易量之外，还取决于交易价格。 虽然每个月的交易量都有涨有跌，但平均交易价格却非常稳定。 从成交均价来看，4月份上海继续维持在4万元/平方米左右。

在社交平台上，有的房东觉得房子难卖，有的房东不到一个月就成功卖掉了。 “现在的二手房市场，价格还是可以谈的，但是空间已经不大了，只要价格合理，就会很快卖掉。如果是总价超过的改良房， 1500万元，成交价格一般都会降低8到10个百分点。” 潘雪莲说道。 600万元以下的刚需房，一般还有5点议价空间。

超40万套房源虚假，“5年限售”针对性强

记者发现，有人根据房源“激增”得出房地产市场暴跌的结论。 有人查询“网上房产”的“二手房”清单详情，发现显示的二手房详情确实超过了40万套。

“网上房产”是上海房地产交易中心的官方网站，但记者了解到，显示的数据并不是二手房，而是二手房的验证码。

李晓倩告诉记者，从2021年7月开始，中介机构在挂牌房屋前需要进行备案审核，每次挂牌都会得到一个验证码。 业主在出售房屋时，通常会选择同时在多家中介挂牌。 因此，一栋房子会有多个验证码。

例如。 记者在“网上房产”查询发现，闵行区万源城三期有一处面积为172.83平方米的房屋。 显示有两条上市记录。 但请注意，两次挂牌记录并不意味着有两套房。

上海真实的二手房挂牌数量需要在此基础上进行权衡。 中原、链家数据显示，上海二手房挂牌量大致在20万套左右，较往年有所增加。 业内人士认为，上涨的主要原因是新房集中推出后，上海新房供应持续增加。 上海每年有8万至9万套新房入市，购房者的选择范围更广。 很多人都会趁此机会把房子卖给“新人”，导致自住二手房源源不断地流向市场。

多位经纪人强调，目前挂牌的二手房以自住为主，购买新房转售的情况很少见。 记者发现，早在2021年，相关部门就会对类似现象进行监管。

2021年3月3日，上海发布《关于进一步加强本市房地产市场管理的通知》，对部分房屋实行限售政策。 也就是说，居民按照优先购买政策购买的新建商品住房，需在网上签订购房合同并备案5年后才能转让。 这也意味着，如果该房产认购过多，就会触发积分制度，所购买的新房将有5年限售期。

每当新一批房源入市时，楼盘挂牌都会收到限售提醒

上海房地产交易中心表示，若项目申购比例（认购组数/待售房屋数）高于入围比例（入围组数/待售房屋数），则评分排序规则将被触发； 如果高于1.3，则继续执行“5年限售”政策。

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