九堡附近小产权房？是时候换思路了

本次可售房源407套，只针对杭州市和钱塘区高层次人才。让人意想不到的是，有效报名家庭达到了845户，其中杭州市高层次人才家庭106户、钱塘区人才家庭739户，综合中签率只有48%。

共有产权房，“人才”们率先行动，开始“冲冲冲”了。

“沁香公寓”摇号现场

销售直呼：有点吓人！

12月1日下午，在钱塘区发布沁香公寓配售受理公告后不到一个小时，最早一批看房者便涌入了售楼处。

“人多得有点吓人！”沁香公寓销售负责人告诉涌金君，虽有心理准备，但没想到看房的人这么快就蜂拥而至了，“晚上八点多还陆续有人过来，那天夜里杭州还在下雪啊！”

寒潮挡不住人们对全省首个共有产权房的好奇与热情，楼市的“寒潮”也一样。

“不仅是有资格的购房者来了，很多没有资格的购房者也来参观。”该负责人说。涌金君在参观时，看到某科研院甚至组织了一个看房团，包了辆中巴车来到售楼处。面对大量参观者，销售人员们已经无法像平日那样提供一对一的服务，只能“一对多”讲解、“组团式”带看。

12月16日，沁香公寓公示了报名结果——845户家庭符合条件，其中杭州市A-F类人才家庭106户，钱塘区QA-QH类人才家庭739户，综合中签率48%。

沁香公寓本次推出407套房源。按照规则，106户杭州市人才全部入围，进行首轮选择。之后，739户钱塘区人才挑选余下房源。

近期，杭州商品房的平均中签率超过30%，钱塘区的住宅去化周期为10个月，而主城区去化周期仅为2个月。虽然沁香公寓综合中签率高于平均，可这些有资格参与摇号的家庭可都是在杭州楼市拥有“优先权”的高层次人才，共有产权房的热度可见一斑。

共有产权房与政府“合资”买房，大大降低了购房成本。“沁香公寓”销售基准价为25650元每平方米，购买家庭可自主选择产权份额比例：杭州市人才可选择30%-80%、其他人才可选择50%-80%。

涌金君计算了一下：本次开盘中最便宜的一套87平方米、总价187万的房子，如果三成首付、三成产权份额，最低只需首付16.8万就能买到房子，而且与商品住宅“同权”，即能落户、子女能上学。

“对于杭州这样一个对年轻人特别是高校大学毕业生具有强烈吸引力，但又因房价门槛过高而将部分年轻人拒之门外的城市来说，共有产权房降低首次置业的房价门槛，是最好的人才引进政策。”浙报传媒地产研究院院长丁建刚表示。

22个，正在路上

然而，在浙江首个共有产权房火爆的背后，并不全是赞美声。

网友们的“槽点”多集中在共有产权房的购买资格上：“当初说好的大家都能买，为什么到头来只给人才？”

在杭州市住保房管局出台的《杭州市共有产权保障住房管理办法》中，的确对申请资格的描述相对宽泛，基本符合限购条件的无房家庭都能购买。但如果仔细阅读《办法》原文，就会发现最后还写了一条“市政府规定的其他条件”，所以“人才专供”并没有逾越政策框架。

如果深究网友吐槽的动因，可以发现一种情绪——大众对共有产权房的渴求。

稍安勿躁。接下来，将有一大批共有产权房“上线”，其中也有普通人能上车的——

杭州的计划是在“十四五”期间，力争推出共有产权房3万套。这个12月，杭州的上城区、拱墅区、余杭区又推出了3宗共有产权房项目。至此，杭州已有23宗共有产权房，房源总数接近2万套。

他们的分布为：上城区3宗，拱墅区2宗，西湖区3宗，滨江区3宗，余杭区3宗，萧山区1宗，钱塘区2宗，临平区3宗，富阳区2宗，临安区1宗。从工期进度，明年达到预售条件的房源，会在1万套以上。

如果按照沁香公寓的“操作”，一些此前为人才专项租赁住房用地，后调整为共有产权保障住房用地的共有产权房项目，大概率也会成为跟沁香公寓一样的“人才共有产权房”。

涌金君盘点了一下，此类项目除沁香公寓外，还有三墩北板块的“余政储出[2018]42号地块”、上城区九堡中心单元共有产权房、拱墅区运河新城的共有产权房、余杭区良渚新城共有产权房，共5宗。

而剩下的18宗共有产权房，最大可能还是能惠及到无房的普罗大众。

加速入市，变革楼市

在沁香公寓之后，杭州市第一个新建的共有产权房——位于临平区的的“拥秀名居”，也预计在12月底首开。

临平区“拥秀名居”效果图

那么，共有产权房加速入市，会对楼市造成冲击吗？

从短期上，目前共有产权房的供应量，还无法撼动商品房的主导地位。

2018年-2021年，杭州年新房成交量分别为14.7万套、13.6万套、15.3万套、18.7万套。即使今年行情下行明显，1-11月杭州新房累计成交依然达到了10万套。

相对而言，杭州即使完成了“十四五”期间推出3万套共有产权房的目标，供应量也只占很小的比重。

但从长期看，共有产权房的到来，意味着中国房地产制度的重大变革，将对楼市产生深远影响。

党的二十大报告中提出，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。

坚持“房住不炒”、落实“多渠道保障”是共有产权房的主要任务。这不仅意味中国房地产从“单轨”到“双轨制”的加速切换，也与刚刚召开的中央经济工作会议中提出的“推动房地产业向新发展模式平稳过渡”十分契合。

未来，新发展模式是什么样的？

我们可以参考一下住房“双轨制”的新加坡。在那里，既有政府提供的保障性住房“组屋”，也有满足更高端需求的商品住宅。当“组屋”多到能满足大多数人的基本住房需求后，商品住宅为了匹配市场需求，就会演变为更多面向改善甚至高端的住房。

新加坡达士岭组屋

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