小产权房改隔断房流程到底该归谁所有？-2024深圳小产权房信息

王某与被继承人余x是夫妻，1973年余x病亡，王某和子女三人即余A、余B、余C是余x的法定继承人。时至1996年，王某作为遗孀参与房改政策，与余某生前所在单位达成了按成本价买卖一栋楼房的合意，根据金额计算表可知，购房时计算了被继承人余x的工龄为26年、王某的工龄为0，享受工龄优惠后的实付购房款为4754.03元。1999年后，王某取得了房产证，但王某单方将房产以买卖方式过户到余C名下，后该处房产以余C的名义被征收。余A、余B认为：该处房产是王某使用余某的工龄优惠所购，属于王某与余某的夫妻共同财产，其中属于余x的份额应当作为遗产进行分割，由已经取得该房产的余C向余A、余B支付相应的经济补偿。因各方商谈失败，余A、余B遂向房屋所在地区人民法院提起诉讼，经法院审理认定该讼争房屋不属于余x与王某的夫妻共同财产，而是余某生前所在单位给予已故职工家属的抚恤金。关于抚恤金的分配，因王某与余某生前关系最密切，且没有收入来源，而余x过世时余A、余B已成年且有工作能力，故讼争房屋作为抚恤金应分配给王某最妥当。

余A、余B不服该判决提起上诉，经福州市中级人民法院审查认为，王某购买讼争房产时享受了配偶余x的工龄优惠，按照我国城镇住房改革的有关制度，讼争房产应当视为王某和余某的夫妻共有财产，一审法院关于讼争房产是单位给予王某的抚恤，没有法律依据，应当予以更正。讼争房的50%是余x的遗产，应由王某和余A、余B、余C共同继承。

上述真实案例中，一、二审法院对于完全一样的事实，却做出了两种完全不同的认定结果，反映出司法实践中对于使用已故配偶工龄购买“房改房”权属认定的模糊性，这种“模糊性”直接导致了当事人各方权利义务的扑朔迷离，造成当事人在面对该房产的处理之时，对可能发生的法律效果难以预期，同时也导致司法审判没有统一标尺，结论各异。

一、使用已故配偶工龄所购“房改房”权属认定所存在的现实困境

（一）相关法律规定不明

目前，我国对于使用已故配偶工龄所购“房改房”的权属认定问题，缺乏现行有效的直接法律及司法解释规定。有所涉及的司法解释中，例如对婚姻法的解释二，有第19条，其中规定了婚后用共有财产购买的婚前租赁房，属于夫妻共同财产，该条款虽是认定“房改房”权属的法律依据，但使用已故配偶工龄所购的房改房权属认定并不能适用该条约定，因为该条司法解释所规定的购房时间发生在双方夫妻关系存续期间。又如对婚姻法的解释三，有第12条规定，即以夫妻一方父母名义购买并登记在父母名下的房屋，不能按夫妻共同财产认定，夫妻的出资只属于债权债务关系。该条规定明确了借用父母名义购买“房改房”的性质问题，但仍然区别于使用已故配偶工龄直接购买“房改房”的情况。关于工作年龄优惠待遇的性质，在最高人民法院复函中曾认为“工龄优惠只是一种政策性补贴”，但该《复函》出台后面临巨大的争议，且该《复函》因“与现行房改政策不一致”，而在2013年时废止。因此，对于工龄优惠的定性以及使用已故配偶工龄所购“房改房”的权属问题，至今也没有任何直接的法律依据。不仅如此，结合对政策的理解，作出法律规定的选择与适用，无疑对裁判者提出了更高的要求。

（二）相关理论研究有待深入

由于“房改房”的分割，涉及到与夫妻财产关系相关的诸多理论问题，但目前理论界的学术研究成果却屈指可数，本就存在法律规定、案例数量等研究素材较少的客观情况，又加上房改问题已然不属于普罗大众的关注热点，更加难以引起重视。但不容忽视的是，“房改房”数量之大，其权属确定与整个家庭关系乃至上下辈之间都有无法抹去的利益关系，加上公证机关目前也因为缺乏相应依据无法就此类问题加以公证，关系人之间能够解决矛盾的工具少之又少，一旦纠纷无法调和，必然形成案件涌入法院。因此，对此类法律问题的研究实有加强必要。

二、实践中对使用已故配偶工龄所购“房改房”权属认定的争议及评析

（一）三种不同观点

关于使用已故配偶工龄购买“房改房”的权属应当如何界定，是否能够作为遗产进行继承，实务界观点不一，概括起来主要有以下三种结论：

1、属于夫妻生存一方个人财产

该结论的支持者认为：首先，根据继承法，公民死亡留下的个人合法财产才是遗产，而在一方去世后，使用他的工龄来购买房屋，自然不属于遗产范围。其次，根据婚姻法，在婚姻关系存续期间取得的财产，才是夫妻共同财产，而购房时，婚姻关系伴随着一方死亡的事实已然终止，也就无法认定为是婚内取得的共同财产。最后，若非购买“房改房”，已故配偶的工龄不会演变成任何直接财产，所以被计算在内的工龄只是一种优惠，并非物权归属依据。

2、属于夫妻按份共有财产

该观点主要来源于北京市高级人民法院审判委员会作出的《关于审理继承纠纷案件若干疑难问题的解答》，其中认为：通过国家政策转换已故配偶工龄而获得购房价格福利的，则该福利所对应财产价值的个人部分可以进行继承。原因是这种工作年龄优惠每个人和每个家庭有且只能享受一次，表明福利具有强烈的个人属性，不能被无视对待，直接变成健在配偶一方的财产，同时，虽然工龄优惠并非生前取得，但本质上来源于死者生前所作贡献，是一种工资差额的一次性补充发放，具备财产性质。因此，可以在折算后由继承人继承。照此观点，“房改房”的权属成为了按照已故配偶的工龄折算后个人对应的财产价值所占房屋总价值的比例，与健在一方按份共有的财产。此外，亦有继续参照前述已被废止的《最高院复函》，依照实际出资数额中是否使用夫妻共同财产，来认定房屋所有权状态，如查明是以夫妻共同财产出资购买的，则认定该部分属于夫妻共同财产，福建省高级人民法院就曾对于这种“房改房”作出按照现金出资情况来认定房产权属的裁判意见。

3、属于夫妻共同共有财产

持这种观点的人士认为：认定房产权属不可脱离房改精神，不能按照认定普通商品房、二手房的物权认定规则来判定。因为，为购房出资只是取得房屋权利的其中一环，但并非最直接最关键的因素，因房改房低廉的价格本就有别于市场价，倘若没有已故配偶一方的职工身份和工龄，即便出资款能够到位，也无法取得该房屋。而国家政策将“房改房”按照根据工作年限、职工职务、家庭人口等因素，以优惠价格卖给健在的配偶一方，这与中国低工资制度和住房福利分配制度的长期实施密不可分，这是一项财产权，即便职工在去世前没有实际取得，也不能隔断其拥有这种权益的资格。此外，根据住房改革政策，住房改革并不会受到一方死亡的影响，只是通过配偶的购买行为，由财产权转化为了实实在在的房屋。因此，这种情况取得的房屋，应由健在一方与已故的配偶共享。

（二）笔者的倾向性意见

笔者认为，上述最后一种观点更符合住房改革政策和法律精神，结果更加公平。理由是：

1、第一种观点以房产的取得时间来认定权属，是违背房改政策精神的。首先，1999年后国家深化住房制度改革，在职工工资项目中加入了住房补贴和住房公积金，从婚姻法的司法解释二第十一条看，不论是已经取得，还是应当取得的住房补贴、住房公积金，都属于夫妻共同财产。由此可见，即便在住房补贴补发期间有的职工已经死亡，但国家政策及法律仍然认可他享有该项财产权利，所以，不能完全否定人死亡后的财产权利，应当看到特殊情况下的例外。同样，遗产的形态不应仅限于公民拥有的物质财产，而排除其去世前所存在的财产利益。随着财产内涵和外延的不断深化和扩大，财产的性质和范围不能被狭隘地理解，符合财产或财产权本质属性的财产利益属于继承范围。因此，工龄应确认为已故配偶的财产权益，并作为已故配偶的遗产继承。。

而第二种观点虽然在房产取得时间上较之第一种观点已经做出突破，但却认定这种“房改房“属于夫妻按份共有，明显是一种悖论。倘若在婚姻关系存续期间使用双方工龄折算后的价格所购房改房，虽然登记在一方名下，但属于夫妻共同共有财产，那么只是由于购买时间的不同，就认定配偶死亡后购买的，应计算出工龄折算的具体数额来对应具体的共有份额，这显然与共有财产与否不以取得时间作为认定依据的理论相互矛盾。况且，既然该观点认可工龄优惠具备财产性质，就可以得出“房改房”是用夫妻共同财产购买的结论，那么按照我国夫妻财产共有制度，该房产应当属于双方共同共有，而不是按份共有。

2、“房改房”综合了保障与补偿性、低价性、权利限制享受一次等各种特征，所以在对权属作出认定时，既不可单独考虑出资来源、取得时间等客观因素来决定产权归属，而应从特定的房改政策出发，给予公正公允的判断。从我国夫妻共同财产的立法本意来看，在婚姻关系存在期间（即从结婚登记之日起至离婚或配偶死亡之日）取得的财产，这是夫妻共同的财产，所谓“取得”，并不一定要求实际占有取得财产，本就享有的财产权利也当然包含在内。正如婚内进行的出版物发表，直到离婚后才取得的稿酬，因为该项权利转化成现金价值的时间滞后，但是，它仍属于婚姻关系存在期间获得的财产权，理应认定为夫妻共同财产。同理可知，已故配偶的工龄所折算的房产优惠价格，属于财产性权利，虽然在配偶死亡后才通过购房活动转化成现金折抵购房款，但该权利在夫妻关系存续期间就已经存在，且“房改房”所有权的取得来源于婚姻关系存续期间的公房承租权，根据最高人民法院的司法解释，婚后申请取得公房承租权的房屋，离婚后，任何一方均可承租。既然这种承租权属于夫妻双方，购买房改房后，由承租权转化成所有权，同样也应当认定为夫妻共同财产。

3、在购房时所使用的已故配偶工龄，反应出的是一种物权资格，从婚姻法的司法解释三关于夫妻用父母名义购买房改房的权属界定可以看出，虽然出资人是夫妻，但夫妻却不能根据出资事实来获取房屋产权，在实体上拥有房屋产权的人仍然是参与房改的人员，由此可见，决定房产归属的根本在于购买资格，而不是出资。所以，既然在购房时使用了已故配偶的职工身份以及工龄优惠，也就意味着该职工享有房产的物权资格，如此才符合房改政策精神。

三、对使用已故配偶工龄所购“房改房”权属认定的建议

通过以上分析，可以看出目前我国法律对于使用已故配偶工龄所购“房改房”权属认定尚缺乏对应性的法律、法规规定，在这种“无法可依”情况下，最高人民法院的司法解释就成了连接法律、行政法规与行政规章、规范性文件的法律适用载体。但在最高院和相关监管机构出台相关解释和规定之前，各地各级法院也不能消极等待，从某种意义上说，司法审判的过程也是法官“造法”的过程，以一种个案、具体的形式对该法律问题产生影响，虽然我国并非判例法国家，但司法判例对于实例的裁判仍具有重要影响，因此，法律工作者尤其是法院法官应当积极探索，以判例的形式对使用已故配偶工龄所购“房改房”的权属认定应遵循的规范加以规制。