随着城市化的发展和居民收入水平的提高，城市的购房需求将继续大幅增长。一线和二线城市拥有良好的工业基础、繁荣的市场经济、许多就业机会和相对较高的工资，这些通常是城市化进程中人口活动的主要方向，对首次拥有住房的需求将普遍保持相对强劲。在经济持续高速增长的情况下，大城市居民总收入将大幅稳步增长，对改善住房的需求将继续增加。然而，房价长期居高不下，并一直在周期性地大幅上涨。此外，大量资金和资金已经投入，这影响了更大的买卖需求和资本贡献，加剧了房价的上涨。上述需求因素及其变化对房价上涨的影响是显而易见的，在商场中也是如此。过去十多年来，各有关方面采取了一系列措施抑制需求。从商场的实际运作来看，虽然结果不能说很少，但也不令人满意。这似乎是商场的协议。在这种情况下，我们为什么不能习惯商场的供求关系，在合理处理需求增长的同时，有效地增加住房供应，从而稳定房价的过度上涨呢？近年来，我国建设用地供应面积呈逐年下降趋势，其中房地产用地面积下降幅度更大。从2013年到2016年，房地产用地占土地供应面积的比重逐年下降，分别为27.4%、24.8%、22.5%和20.8%。但实际上，迄今为止的供应问题不是一个整体问题，而是一个结构性问题。 中国人口多，人口少，这一直是一个概念。房价上涨的根源在于一些城市土地稀缺，北京土地稀缺，上海土地稀缺。从国家规划的角度来看，中国的人均土地占有量并不富裕，但房价过快上涨的现象主要集中在经济繁荣的一、二线城市。两年来，国家统计局公布的70个大中城市新建住宅产品价格上涨11.87%，一线和二线重点城市分别上涨40.3%和23.4%，深圳、上海、北京和广州四个一线城市由高到低分别上涨50.1%、45.5%、35.2%和30.6%。自今年以来，在政策的严格控制下，需求显示出从热点城市向非中心城市的溢出效应。在今年第一季度的十大城市中，热门城市三亚和广州仍然排名第一，呈现出中心城市和非中心城市共同崛起的格局。虽然由于一、二线城市房价大幅上涨的溢出效应，城市群三线城市房价正在上涨，但总体情况仍然是一、二线城市房价压力很大。那么这些城市真的缺少土地吗？土地利用的效率是多少？ 以北京为例。其管辖面积约为16，000平方公里。到目前为止，总建筑面积只有3480平方公里。城乡建设用地约占土地面积的15%，这意味着北京的大部分土地仍处于农村状态。然而，住宅用地仅占城市建设用地的28%，而70%以上用于非住宅用途。因此，我们看到了一个既奇怪又具有讽刺意味的现象：一方面，房价继续大幅上涨，而居民的住房成本也大幅上涨，因为劳动力和租金成本继续大幅上涨，导致城市竞争力不断被吞噬；另一方面，大面积的郊区土地种植着玉米、小麦和其他农作物，默默地为中国的农业做出了贡献。 一线和二线城市可以说是我们经济的支柱。这些城市聚集了国民经济中的主导产业，创造了中国38%的国内生产总值。尤其是这些城市已经成为中国基于大量人才的技术创新的发源地。这些城市拥有相对完善的金融体系和充足的金融资源。他们的金融安全意味着国家的金融安全。特别是北京、上海等特大城市，也肩负着建设国家科技中心的重任和引领我国科技发展的重任。保护一些大城市郊区的耕地不能超过限度。哪个比这些城市的长期健康发展和国家战略政策的完成更重要？为什么我们不能脚踏实地地解放思想，通过改革在一二线城市解放一些耕地呢？例如，用重庆市推广的土地证标准代替耕地就是一种非常有益的探索。我国有句俗话，“堤内损失在堤外弥补”。近年来，这个国家每年都有许多自然村庄消失。从国家总体规划的角度来看，为什么这些自然村的开垦不能取代大城市合理占用的耕地，稳定城市过高的房价？ 世界大城市的土地利用结构与中国大城市的土地利用结构存在显著差异。纽约和东京的住宅用地分别占城市建设用地面积的44%和73%，而工业用地分别仅占城市建设用地面积的3.9%和5.1%。然而，在北京、广州和深圳，两组数据分别为28%、29%和26%。22%、32%和36%。大城市居住用地比重较高，不仅是城市化的必然结果，也是产业结构升级和经济发展水平提高的客观表现。这一比例的不断提高是通过逐步减少工业用地和农村用地的比例来实现的。如果一个城市不能按照经济发展的规律调整这一比例，就很难阻止房价上涨，因为商场的供求总是会超过需求。 过去十年购物中心的变化清楚地证明，中国房地产购物中心的供需失衡主要不是一个需求方的问题，而是一个供给方的问题。房价持续飙升不是全球性问题，而是一些大城市的问题。投资和投机主要在少数几个大城市活跃，但在中国的广大地区却不活跃。一些大城市出现的供方问题的实质是指导方针和指导方针僵化，监管和管理未能根据供求关系的变化做出前瞻性和及时的调整。因此，土地资源被人为限制，无法合理利用。结果，一些大城市的供求关系被扭曲了很长时间。要建立房地产商场的长效管理机制，必须真正解放思想，突破传统思维，从战略高度和更大的形式来看待问题。都要从实践出发，摒弃“做什么就做什么”和“自杀”，从供给方面建立长效管理机制，保证土地供给，在动态中形成合理的供求关系，从源头上解决这个“世纪难题”。 一种观点认为，大城市住宅和建设用地的增加将导致大城市人口的快速增长。我认为没必要这么担心。一方面，供给只是增加，这并不意味着需求管理完全分散，需求管理和控制将继续实施。通过严格的外国居民购买程序，能够控制人口流入的计划、速度和节奏。北京、上海和深圳等主要城市在过去十年积累了大量处理人口流入的经验。现在的问题是，仅靠需求侧管理缺乏供需链来平衡大城市住宅的供需。供需双方同时进行变化，以增加有用的供应，并完成供求之间的基本平衡。城市群的发展现已成为下一步城市化的主要途径。随着高铁的快速发展，中小城市在城市群中的迅速崛起，将在一定程度上减轻大城市人口流入的压力。因为随着地理空间的缩短，城市群中小城市的居民实际上在一定程度上享受到了大城市的教育、作业、收入和消费优势，但生活成本仍然较低。这也是为什么自去年以来，一组城市群中三线和四线城市的房价快速上涨的原因。此外，一些一线和二线城市的房价现在高得离谱，导致一些外国居民受到恐吓。 确保土地供需平衡 最近，在购物中心有一个结论，即土地供应量和住房价格之间没有明确的关系。显然，这种必然性理论不仅违背了经济学的常识，而且也违背了实际情况。 也许没有人有勇气否认住宅是一种产品。在市场经济条件下，作为一种产品的价格，其供求关系是价格构成和变化的基本影响因素。必须承认，我国房价上涨的原因确实非常复杂。人口众多、城市化、土地金融、货币和白银投资过度、传统观念和行为、户籍标准和居住标准都对房价上涨产生影响，但影响的潜在因素和决定性的解决力量仍然是供求关系。 事实上，尽管中国广大的三、四线城市房价上涨或多或少，但价格基本稳定，绝对水平不高。大约一半的二线城市对房价上涨没有太大压力。价格相对稳定，价格基本上可以承受。房价正在快速上涨，一线城市和一些二线城市以及城市圈内少数三线和四线城市的压力更大。由于人口的流入、居民收入的增加和预期上升的引导，以及城市圈(材料、团购和论坛)的影响，这些城市的首次购房需求和改善需求的增长明显加快，而土地供应的增长相对缓慢，甚至大幅减少。供需失衡导致商场价格上涨预期较大，刺激了资金投入和投机需求，并大幅推高了房价。 鉴于住宅产品的不可移动性，从国家的角度来评论住宅供求与房价的关系没有实际意义，也会产生误导性的政策效应。因此，分析典型城市的供需关系是一种合理的方法。 作为我国的首都，北京是一个政治、经济和文化中心，也是一个非常大的城市。长期以来，住房需求持续快速增长。在自2000年以来的多轮房价上涨中，北京经常处于领先地位。然而，与此同时，北京的土地供应继续下降，从2010年的2310万平方米下降到2016年的435万平方米。在此期间，北京的地价迅速上涨，2017年第一季度达到17%，其中住宅地价上涨了20%。2017年第一年，北京发布《北京市2017年国有建造用地供给方案》，减少了 与北京非常相似，上海作为一个世界大都市，长期以来对首次置业和改善住房的需求一直在快速增长。但与此同时，土地供应也在持续下降。自2011年以来，上海的土地供应量逐年下降，从2011年的3147万平方米降至2016年的891万平方米。此外，尽管上海的人口与北京持平，但其城市面积远小于北京，因此人们对上海房价未来的上涨抱有很大的期望。长期以来，上海经常出现“面粉比面包贵”的现象，这足以证明土地供应不足导致住房供应不足，最终推高房价。 与北京和上海的例子相反，重庆作为一个新建的直辖市，农村人口众多。在加速城市化进程中，购房需求持续大幅增长。重庆房价继续飙升是合理的，但现实恰恰相反。在控制房价上涨方面，重庆不同于其他一线和二线城市。在需求方面采取相关措施的同时，更加注重供需平衡和市场价格管理。关键行动是确保土地供应。近年来，重庆每年新增产房的建筑面积和销售面积均居全国前列，近2000万平方米。特别是，土地供应与房价上涨挂钩，给商场一个明确的土地供应计划，然后在影响预期后，投机资本贡献的需求基本上得到抑制。 毫无疑问，过多的资金和银行投资也是房价继续大幅上涨的重要原因之一。因为在通胀预期下，人们肯定会选择保值和增值的财产来贡献，至少是为了对冲货币和白银贬值的风险。在实践中，过多的货币和银行投资通过影响供求关系来影响房价，即促进需求的显著扩大导致住宅供求关系的失衡。然而，这种机制在那些供求相对平衡、价格预计不会上涨的产品领域根本不起作用。过多的货币和银行投资不一定会导致产品价格持续大幅上涨。这种情况并不少见。货币和白银元素对价格的推动作用必须体现在供求关系密切的产品中。经过近40年的改革开放，市场经济发展到今天。除住宿外，哪些产品会继续供不应求？将一线和二线城市的房价与广大三线和四线城市的房价进行比较，并将北京、上海和重庆的房价进行比较，我们应该可以得出这样的结论：房价与土地供应量之间的关系非常密切。 预期对住宅价格的变化有重要影响，理性预期理论不需要强调这一点。这几乎是市场上普遍认可的。但是房价上涨的预期来自哪里呢？期望从来不是偶然发生的。人们可以用一些方法来处理预期和提高预期，但影响产品价格预期的决定性因素仍然是供求关系。汇率是一样的，商品的价格也是一样的，梁金的价格也是一样的，更特殊的住宿价格也是一样的。任何脱离商店供求关系的产品的价格预期所带来的价格波动，如果有的话，可能只是昙花一现。购物中心总是敏感和有先见之明。正是由于规范性和结构性因素，一些城市的住房供给长期与需求不匹配，需求大于供给，形成了这些城市房价将继续大幅上涨的预期。因此，当投资需求和投机需求相结合时，房价上涨是无法避免的。谁曾见过土地供应充足、供需平衡的城市房价上涨的预期？如果一个人在这样的城市从事大规模的房地产投资或投机，那就等于是自找死路。 规范租赁商场的发展应有助于房地产的平稳健康发展。然而，我们不能认为房价的上涨是由于租赁店缺乏繁荣。相反，正是房价的持续大幅上涨限制了租赁店的发展。对于那些需要住房的人来说，租房是一种消费，而买房是消费和可能投资的结合。在房价平稳运行、未来没有大幅上涨的预期、供求实际上相对平衡的情况下，租房显然具有成本效益，因为手中的资金可以用于其他出资以获得相应的回报。然而，在房价稳定的情况下，买房是没有回报的。然而，在住房供不应求的情况下，住房价格迅速上涨，预计将继续上涨，甚至在住房价格上涨带来的回报率大大超过其他资本贡献的平均回报率的情况下，显然，购买住房是最好的选择，这不仅可以满足消费者的需求，而且可以获得很高的资本贡献回报率。可以看出，在房价持续大幅上涨的一、二线城市，住宅租赁店发展缓慢的根本原因是住房供不应求，价格上涨过快。 建立土地供应和房价变化的联动机制。 2016年底，中央经济运行会议明确提出“加快讨论，建立符合国情和习惯性购物中心规律的基本准则和长效机制”。他还呼吁“实施把人与土地联系起来的政策，并根据人口活动状况分配当地的建筑用针”近日，住房和建设部、国土资源部联合下发通知，要求各级国土资源部门按照“重大增加、增加、平等、适当减少、减少和暂停”五项监管指引，加强住宅用地年度供应计划的编制和运营监管指导的落实；各地要制定五年规划和三年规划，并向社会公布。报告还明确提出了一些量化要求。如果土地消化期超过36个月，应暂停土地供应。36-18个月，削减土地供应；12-6个月，增加土地供应；对于那些不到6个月大的孩子来说，土地供应的速度不仅要大幅度提高，而且要加快。这表明有关部门高度重视住宅用地供应，并采取切实措施加强管理和控制。但是，土地供应会减少多少呢？加上土地供应量，多少？显著增加的水平是多少？等等，表明这些相关的需求在本质上仍然是定性的。在质量要求下，地方政府在处理此事上仍有更大的回旋余地和灵活性。回想过去，该中心对当地住宅用地的处理与此相同。 中国房地产市场有一对基本的对立面，即需求侧市场经济和供给侧计划经济的对立。土地使用在很大程度上由当地政府决定，而人口流动和住房需求则由购物中心的经济规律决定。不用说，给予工业用地更多的土地可以带来吸引外国投资的效果：更高的土地价格可以增加土地销售收入，更高的房价将有助于继续带来更多的税收。因此，城市化进程中大城市的“人的吸收”效应和收入水平的快速增长，以及地方政府在土地供给方面的短期行为与制度机制的“自我扼杀”之间的不匹配，构成了一些城市住房供需持续严重关联的根源。然而，这种情况不能通过当地政府自发采取措施来解决。一般来说，只有在中央政府发出严厉警告后，一些城市才会挤出一些土地来稳定购物中心。然而，多年的监管经验证明，中央政府定性监管的约束力相对有限。 在一些城市，土地供应和房价上涨之间的联系可以作为控制房价上涨的重要手段。由于重庆市采取了这一举措，重庆的房价相对较低且稳定。这种方法是在房价快速上涨时相应增加土地供应量，并在房价上涨和土地供应量增加之间保持一定的份额联系。实质是在供应方保证充足的土地供应的前提下，根据商场供需关系的变化，使供应增加或减少，从而动态稳定商场的价格。该机制具有很好的预期效果。因为在未来，随着房价的上涨，土地供应量的增加将不可避免地导致供求关系的变化，促进未来房价的下降。投资和投机不会冒房价下跌的风险，预计会更加稳定。在这个机制发挥作用的商场里，投机和资本贡献的需求将受到极大的抑制，而"房子是为了生活，而不是为了投机"的政策可能会完成。因为这种机制可以有效地处理预期，监管很可能能够在不投入太多土地的情况下确保房价。这一机制还可以通过相应的供应削减及其预期效果来应对房价的过度下跌。 土地供应和房价变动份额之间的联系机制可以作为一种国家管理方法，首先可以在一、二线城市推广，这些城市的商场供求关系密切，近年来房价持续大幅上涨。随着时间的推移，相关部门可以根据主要城市房价的变化进一步纳入符合要求的人员。有关部门将对采用这一机制的城市进行检查，并对不认真执行这一机制、导致房价继续大幅上涨的城市进行处罚。该计划包括重大基础设施项目的审批、财务处理费用的安排、地方政府债券发行的审批和规划处理等。对于推进这一机制的城市，应承诺深化和推进土地供应改革，包括耕地置换和工业用地改造等。在土地供应充足的条件下推广这一机制应该能够取得更好的效果。也可以将城市房价政策涨幅与实际涨幅的差异作为考核干部的监控政策，作为干部升迁的参考，以此来督促干部的相关行为。 从中国国情来看，建立房地产商场的长效管理机制，除了需求管理和商场价格管理之外，仍然是最关键的供应管理。供应管理首先要处理好三个问题：第一，在供应方面要树立最重要的观念，尊重经济规律，并以此为出发点来规划相关的制度和机制变革；二是督促地方政府继续坚持土地自愿供应，通过强制行动防止官员不作为和短期行为。第三，通过改革城市土地管理标准，保证房价过高的城市有剩余的土地资源，有助于稳定商场的供需失衡，合理引导商场的预期。