知名律师论认定小产权房买卖合同效力时应考虑的因素

目前为止，我国尚无专门的法律法规来规范小产权房买卖合同纠纷，认定此类合同的效力不仅要参照一般的法律规定，也要兼顾社会实际情况，不应一刀切地全部认定为合同无效。在认定小产权房买卖合同效力时可以考虑的因素有：

（一）协调各方利益矛盾，维护社会稳定

小产权房存在的根源在于政府、集体经济组织、村民与购买者各种利益团体围绕土地进行的制度博弈。解决小产权房，必须兼顾国家、集体、农民和买房人等各方利益。小产权房从出现开始就开始治理，直到现在为止仍然没有好的解决途径，一方面是法律不健全的原因，更主要的原因在于各方利益不能够很好的协调。在我国农村，地权存在着三种权利主体之间的两大冲突，国家地权和农民地权的冲突和农民集体所有权和个人权利的冲突。农民作为弱势群体，其地权就在两大冲突中被无情挤压和架空了。

1、避免地方政府与民争利

我国实行城乡二元制土地制度，农村集体所有的土地不能直接用于房地产开发，如果用于商品房建设用途，必须先由当地政府进行征地，将土地国有化之后才能进行开发建设。事实上，政府往往以很低的价格从农民手中强制征收土地，而后以高价卖给开发商，从中获取巨额的利益。在这一制度下，政府掌握土地的主宰权，同时由于其握有强大的政治资源，各地都不同程度的出现了层出不穷的强拆、强征事件，造成了恶劣的影响。以青岛市平度为例，陈宝成案件尚未了结，今年3月下旬，又现强征案件，并且在这一过程中出现了纵火现象，致一人死亡，三人受伤。虽然事情尚无定论，但是可以看出政府、村集体与村民在利益冲突之下矛盾重重。

近年来，国家相关部门多次发布通知，反复强调集体土地上建设的房屋不得出售于本集体经济组织以外的成员，并坚决遏制小产权房，甚至对一大批已建成的小产权房进行了强制拆除。在城乡二元土地制度下，村民对土地只有使用权，而没有所有权，始终处于被动的地位。现行的土地制度下，集体土地名义上归集体所有，但集体权利的行使也存在严重缺陷，村民在集体决策中，丧失了表达意思和参与的权利，导致土地真正的所有者和行使者产生分离。村民所享有的最核心的处分权被剥夺，只能任其宰割。而出现政府与民争利的根源在于：村民对土地没有真正的所有权。

部分认定小产权房买卖合同有效，首先肯定了村民对于集体土地上房屋的完全所有权。而处分权作为所有权中最核心的权利，是农民应该享有的最基本的权利。村民作为土地真正主人，只有拥有完整的土地、房屋所有权，才能够充分实现土地权利，才能扭转在土地征用过程中“任人宰割”的弱势地位。

2、缓和集体所有权与个人地权的冲突

小产权房问题除了政府与民争利的问题，还有就是集体所有权制度中集体所有权与村民个人所有权的冲突。集体所有，从其字面意思看，可以理解为集体公共所有，其土地的使用、处分必须经过集体的决策。在现实的三级组织，即村民小组、村集体经济组织和乡镇集体紧急组织都行使者所有权，村民并不能左右集体的决策。在众多的小产权房案件中，始作俑者的往往都是村集体，虽然村民能够在小产权房买卖中分得一杯羹，但其享有的收益与集体得到利益不能同日而语。在我国法律没有对村民作为集体成员在集体中的权利明确表述的情况下，村民的集体成员权自然得不到保障，这为进一步完善我国的集体组织决策制度提出了要求。