对我国小产权房发展趋势的研判

关于小产权房未来发展趋向的研究，主要有如下几种观点：第一种观点是先从小产权房入手，开征物业税。通过这一方式协调、解决矛盾，比征收土地出让金更加符合现代税制原理，同时，物业税取代了土地出让金，降低了初次购房的成本，而养房成本有所上升，因此还能在一定程度上遏制爆炒房价的现象出现。设置以财产的持有作为课税前提、以财产的价值为计税依据的城乡统一机制的物业税，不仅可以弥补乡镇产权房屋不公平竞争的缺陷，还能够遏制人们盲目购买小产权房的内在动机。第二种观点是建立统一的城乡建设用地市场，实行同地同权。目前在中国城乡分割的二元体制下，国有土地可享有出让、转让、出租和抵押的权利，并得以在交易中体现价值，而集体土地则基本只有自用的权利，缺少交易的机会。这种主观地将相同土地割裂开来的做法，造成了小产权房只生长在农村集体土地上并由此引发其他复杂问题。

第三种观点是将小产权房置于城市非正规性（urban informality）研究的国际视野中，认为需要从一个新的高度并以一种新的价值选择来拓宽传统的规划认识论，建立一种包容的（inclusive）、开放的、多元的规划认识论，以接纳而非排斥多元化的城市开发主体（尤其是社会弱势群体），并力求赋予他们公正的空间发展权利，而不是将他们排除在城市化进程之外。在此基础上，我们应该在实践中积极探索小产权房整治的各种可能途径，对那种全盘否定小产权房的整治方案持足够的反思性。有效化解小产权房问题的关键，并不取决于简单的、严厉的政策性压制，而在于如何从源头上疏导城乡结合部失地农民的空间利益诉求，最终化解他们非法占用空间的行动。

第四种观点是从土地所有权中剥离出来单独创设土地发展权，发展权在政府与集体经济组织（或农民）之间按比例配置，或直接授予集体经济组织（或农民）一定额度的发展权。将土地发展权配置下的集体建设用地开发模式称之为“有限小产权制度”，建立“有限小产权”制度有望彻底解决全国各地的小产权房问题。土地发展权引入后，要缔结农地发展权契约，实现农地产权的明晰；同时将土地发展权收益与直接开发权两种属性分开：土地发展权属于农民，农民依此产权属性获取农地开发的增值收益；为防止负外部性，农地开发管制中的准许权和规划权属于中央政府。

第五种观点是政府部门设定一条时间线，在此时间之前建造的可以小产权房转正，而在此时间之后的小产权房则将被查处。第六种观点是对小产权房以集体产权认定，颁发集体土地建设用地使用权证和房屋所有权证；或者是对小产权房核发区别于商品房产权证的特别房屋所有权证，持该类房产证的购房者可以自己居住和继承，对其转让，则根据受让人是政府、政府限定的符合购买经济适用房或限价房的人员、一般购房者等不同主体而区别对待，在税费、土地出让金等方面实行不同的政策。

第七种观点是给予农民集体组织合理的补偿后收归政府所有，变成政府应承担社会保障责任的经济适用住房或廉租房，用政策性租赁或廉租的方式交给农民组织管理，用长期的租金作为占地农民的长期收益。「文章转载请注明出处」第八种观点是对已建成的小产权房进行产权分类管理：对符合用地规划条件、购买作为唯一住房来源的小产权房，补交税费后办理产权证自主管理；对不符合条件但已入住的小产权房，依照《物权法》中用益物权的规定，按“租赁”的方式进行产权管理；对恶意、不当取得的奢侈性小产权房，采用强制手段果断收回国家的土地收益。

第九种观点是将小产权房买卖的售卖行为变为长期租赁（如20年）行为，变销售合同为租赁合同，在合同中注明价格和使用期限，期满后可采用无偿收回、缴纳一定费用或无偿续期等方式进行可持续的使用和管理；也可以通过设立集体建设土地“法定租赁权”，为当前小产权房问题的解决提供权益之策。依据集体建设用地租赁权之规定，小产权房购买者在取得房屋所有权的同时，对于该房屋所占用的集体建设用地是取得作为债权的集体建设用地租赁权，以达到对农村集体建设用地的用益目的。第十种观点是利用中国传统习惯法中的典权制度破解小产权房的权属和转让问题。

第十一种观点是将住宅需求和商品房需求严格区分，将小产权房政策定位为保障性住房政策，而非商品住房政策，基于此，小产权房可以合法化，但限制其商品化流转。第十二种观点是将小产权房正名为农村房地产，依法开发建设与管理。第十三种观点是创设“宅基地空间权”，即在宅基地上建筑的小产权房，其建筑物一楼及地下建筑物，物权人必须为原来的宅基地使用权人，非本集体成员不得享有所用权，而对于一楼之上的楼层，购买者可以拥有完全的物权；但为避免出现由此引发“逆城市化”现象，可在一楼之上的房屋物权方面设置与城市商品房一样的权限，期限可以为七十年或更短；购买者还必须交纳一定的“农村空间权使用出让金”，出让金有本集体组织成员共同享有，对于其宅基地拥有使用权的本集体成员可以相应享有更多的份额。

小产权房开发衍生的问题愈演愈烈，必会引起学界越来越多的关注和研究。设定时间线进行规制的建议，虽有一定的合理性和可操作性，但过于简单，不能有效权衡和兼顾小产权房开发过程中的各种实际情况，而且容易引发进一步抢建、改扩建的现象。实行同地同权、创设土地发展权、法定租赁权等主张，基本上只能止于理论层面的探索，操作起来将困难重重，因而具有较大的局限性。拓宽传统的规划认识论、反思全盘否定小产权房开发的整治方案、在实践中积极探索小产权房整治的各种可能途径。