深圳小产权房交易中介门店纷纷关门停业部分中介蛰伏-2024深圳小产权房信息

经济观察网记者陈波是在深圳沙井从事小产权房产交易的资深中介老李。

4月28日，深圳宝安沙井片区执法部门连夜出动，查封小产权房周边个体中介店。

此次执法，将深圳小产权房地下市场暴露到风口浪尖。

在深圳小产权房市场，同建大厦和动迁概念下的城中村农房最受欢迎。去年以来，沙井金蚝小镇等一批具有动迁指标的小产权房价格大幅上涨。年初“特别规定发布、确权补偿”的消息一出，动迁房指标就从每平方米3万元上涨。上涨至元/平方米。

在执法部门的严厉打击下，深圳从事小产权房交易的中介店纷纷倒闭。各种有关小产权房的信息要么被更名，要么被清除。

但由于商业地产调控带来的额外炒房资金和投资需求，小产权房交易链条上的各主体尚未放弃这项秘密生意。中间人员的动作最为敏捷，立刻将战线转移到了东莞。

“紧邻深圳的东莞，和沙井同建大厦差不多，那里的均价在1万元左右，大部分在5000元到9000元之间。” 老李说。

与东莞沙井2万至3万元的一般单价相比，东莞长安小产权房的投资成本相当低，这也成为老李说服客户的有力理由。 “增长空间还很大，近两年，当地小产权房价格年均涨幅在1500元/平方米左右。目前，普通商品房价格已超过4万元/平方米。” 老李说，在深圳买房，在东莞长安可以买两三套。

执法风暴

在深圳最大的小产权房市场沙井地区，从马鞍山地铁站出来，首先映入眼帘的是4栋披着淡黄色“外衣”的建筑。这就是沙井小产权房市场非常火爆的春和雅苑。

4月29日，小区内数十家打着“小产权房交易”名义的中介店被查封或关闭；下午，招牌被紧急拆除，橱窗内的信息全部被清除。

“昨晚（4月28日）10点左右，小区里突然涌来了很多人，几家小产权店铺连夜被查封，其他店铺也被勒令关门。” 春和雅园一家便利店的老板说。

作为交易链条中的重要环节，媒体曝光后，沙井小产权房产中介迎来整顿风暴，并迅速波及深圳全市。

深圳宝安中区的一位中介告诉经济观察网，这两天沙井事件发生后，宝安中区的小产权房中介店也都关门了。 “这个时候，谁还敢开门迎客？”

微信改名，设置朋友圈三天可见——几乎成为4月28日后大部分小产权房产中介的统一动作。“目前已经没有小产权房了出售，我最近不会来沙井看房子，以后再说。” 从4月29日起，老李就一直给前来咨询的客户发这条回复。

“它需要多长时间？” 面对客户同样的问题，他能给出的答案是，他还不知道。

小产权房市场的整顿并不仅仅停留在中介层面。 4月28日，深圳市龙华大浪街道经济服务办公室发布的《关于小产权房问题的通知》要求，各股份制企业不得开展小产权房交易，不得为小产权房交易提供见证人，否则，产权房屋交易材料应当加盖公章。

与此同时，“沙井村委会暂缓过户”的消息也传出。沙井当地村民透露，目前辖区内各村股份合作公司的公章都保存在社区工作站。不过，这些消息尚未得到当地有关部门的证实。

此前，深圳市司法局曾多次发文，严禁深圳律师为违法建筑销售行为提供律师见证服务。

根据法律规定，未经依法登记、取得权属证明的不动产，不得转让；但在实践中，小产权房的买卖仍然可以“黑匣子”进行：购房者只需缴纳定金后签订转让合同，原业主会随身携带购房信息，双方均须有律师见证。买家全额付款后，原业主将所有购买材料和律师证明交付给买家。

如果交易的是统一楼，通常会有“村委会过户”流程。买卖双方携带房屋转让合同到村股份合作公司加盖公章。

值得注意的是，转让合同通常不会注明“房屋出售”字样，双方往往还需要签署另一份合作建房或永久租赁协议，表明买方拥有房屋的使用权。

与普通二手房交易相比，小产权房二次出售无需缴纳交易税费。相反，需要支付律师证人费或转让费。每个村股份合作公司收取的转让费不同。深圳目前的标准是2万元左右。

“禁止小产权房交易对村委会（村股份合作社）没有影响。

2016年，深圳市人大代表陈杰在《关于加强全市违法建筑销售市场监管的意见》中指出，深圳对违法建筑的监管主要集中在施工过程中，监管队伍规划国土委员会街道办事处负责。。但在销售环节的监督查处中，职能缺失明显，且没有明确责任到具体部门。

一位业内人士表示，小产权房交易属于非法交易，政府相关部门无法约束买卖双方。 “就像这一次，政府唯一能查处的就是为交易提供服务的中介机构，或者是一些作为见证人的机构。”

热起来

在深圳商品房市场之外，一直隐藏着小产权房市场。

除了沙井外，深圳的龙华清湖、民治、龙岗布吉、宝安福永等地也是小产权房的密集分布区域。这个隐性市场占据了深圳住房的很大一部分。

小产权房通常是指建在集体土地上的房屋。 1992年和2004年，深圳完成特区内外土地国有化后，成为全国第一个没有农村体制、没有集体土地的城市。在深圳的官方口径中，不存在“小产权房”这一说法。

但由于过去大量土地没有办理相应的补偿或返还手续，仍由原村民、村集体或村股份公司控制。在政策模糊和巨大利益的驱使下，一方面，原村民不遗余力地加建房屋；另一方面，另一方面，村集体设立的村股份合作有限公司也以筹集资金建房的名义单独开发或与外部开发商合作。

深圳所说的“小产权住房”不仅包括没有合法申请程序、没有产权登记的违法建筑，还包括有合法申请程序的农户住房、集资住房、经济适用住房等。流入销售环节的小产权房主要是统一建设的楼房和动迁理念下的城中村农村房屋。

跟团旅游、委托中介销售或上门销售、在律师见证下签订合同，有的项目甚至提供分期付款或抵押金融服务。多年来，深圳小产权住房市场已形成完整的地下产业链。

小产权房的流转，为这些原深圳特区外的村庄沉积了大量的民间资本和创业财富。沙井当地人告诉经济观察报，沙井每个村庄都开发了同建楼。 2010年之前，当地自住市场主要以统一楼宇为主。位置和生活质量都更好了。价格仅为同期商品房价格的一半或三分之一。大多数当地人拥有一两套统一的建筑。

2016年深圳地铁11号线开通后，特别是去年以来，深圳西部房价上涨，带动越来越多的投资需求外溢到小产权房市场。

“以前沙井的小产权房交易大部分都是本地人买来住的；但现在外来买家介入的太多了，交易也越来越频繁。” 上述接近沙井街道办的人士告诉经济观察网，毕竟小产权房交易不受法律保护，潜在风险比较高。整顿也是为了维护群众利益。

由于小产权交易属于私下交易，交易数量和价格不透明。但近一年来，小产权房的价格越来越受到外界关注。

例如春和雅苑，从总价来看，2019年一房至三房均价在15000元至18000元/平方米之间；到去年7月，一居室至三居室单价涨至15000元至21000元/平方米；近两个月来，该小区一房均价达到27000-28000元/平方米，两房均价在25000-26000元/平方米左右。半年多的时间里，春和雅园的价格涨幅从20%增长到50%以上。

周边3公里范围内的二手房华盛锡惠城四期，根据贝壳搜索信息，挂牌单价在每平方米7.3万元至8万元之间。两者相比，春和雅苑的单价仅为同区商品房价格的三分之一左右。

“从去年底到今年，沙井地区村委会统一楼每套上涨了20万至30万元左右，目前一般单价为每平方米2万至3万元。” 老李说，但投资者一定要利益最大化，待拆迁的小产权房才是他们的最爱。沙井东塘、马鞍山等地具有动迁指标的农户价格一直徘徊在每平方米4万至4.5万元左右。

背后火热

与同建楼相比，城中村动迁房指标的热销是去年以来推动深圳小产权房价格上涨的关键因素。 2009年，深圳提出“农村城镇化历史遗留违章建筑”概念。 2009年6月2日之前未办理合法建设手续的建筑，属于历史遗留违法建筑。城市更新后，符合条件的历史遗存违法建筑有望得到确认并“整治”。

以前的农房一旦装修完成，期间可实现的收入不仅会翻倍，巨大的套利空间也吸引了很多小产权房的入局。 “尤其是城市更新专项规批复的城中村动迁房指标，基本上大家都认为后续的房地产开发建设不会造成太大的困难，愿意付出的代价是更高。” 上述长期与投资者、一线中介机构打交道的深圳业内人士提到。

典型案例是深圳白石洲改造项目。 2019年底，该项目安置房指数价不足5万元/平方米，去年高峰期售价为9.8万元/平方米。

“白石洲旧改房价格之所以翻倍，是因为一波投资公司联手进入，直接交易。” 上述业内人士向经济观察网透露，小产权房市场远比你看到的要多。

投资公司是深圳小产权房产业链条中不可或缺的一环。深圳大部分带有动迁指标的农房背后，都有投资公司操纵的痕迹。这些投资公司专门选择小产权住房项目进入市场，批量收集房屋，重新包装，然后批量出售。

当投资公司接管房屋时，这些小产权房的价格往往停留在低点。一套大概1-200万元，数量不大的话容易操作；但当再次对外出售时，投资公司以批量发行、梯次定价的策略迅速拉高价格。

上述业内人士向经济观察网表示，做法与深圳二手房业主调控相同，只不过主角换成了投资公司。 “说白了，小产权房的价格上涨更多是机构炒作推动的。作为散户，看到一套小产权房的价格比一套高，很容易顺应趋势，进入市场。”

去年，深圳“715”新政策进一步提高了深圳家庭和非深圳家庭的购房门槛，一些没有房票的群体也正在进入小产权住房市场。据上述业内人士观察，目前购买小产权房的个人客户95%以上都是从投资需求出发。有的在等待拆迁时收取租金，有的则趁机投机。

业内人士有几个朋友热衷于小产权的短期投机。一般的做法是，一旦完成过户手续，立即加价20%转售。 “只要买对了热点盘，赚钱还是很容易的。” 他说。